決して年収は高くないのに、お金を貯められる人がいる。どこか違うのか。雑誌「プレジデント」(2017年2月13日号)の特集「金持ち夫婦の全ウラ技」より、人生の3大出費のひとつ「住宅」にまつわる知恵をご紹介しよう。第2回は「空き家特例」について――。(全12回)

■相続した空き家物件を売りやすくなった

母親が1人で長年住んでいた東京の区内にある一軒家。2年前、それを相続したのだが、自分は別に住居があって、空き家のまま。築50年で外壁も傷み、近所の皆さんからは「幽霊屋敷」と呼ばれ始めている。でも、解体すると固定資産税が跳ね上がるため、そのままにしている。

そんな人にとって朗報となる税制が誕生しました。それが2016年4月1日から始まった「空き家にかかる譲渡所得の特別控除」の特例です。売却した場合、売却金額から概算取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡益から、さらに3000万円の特別控除が認められます。その結果、譲渡所得に対する税金が安くなり、相続した空き家物件を売りやすくなったのです。ただし、その適用を受けるためには厳しい条件が課せられています。

まず、特別控除の対象となるには、被相続人である親が1人で住んでいなければならず、子どもが同居していると認められません。また、親が老人ホームに入っていた場合も適用外です。家の形態は戸建て、1981年5月31日以前に建てられた物件に限ります。

次に、物件は相続発生から3年後の年末までに売る必要があります。例えば、16年4月1日相続発生なら、19年12月31日までの間です。では、何年前の相続からOKかというと、16年中の売却なら13年1月2日からの相続ということになります。

売却金額が1億円以下ということにも要注意です。売却代金には、不動産売却の際に売り主と買い主の間で精算することが慣例になっている固定資産税を含むためです。売却金額が1億円をわずかでも超えてしまうと、この特例は受けられません。

■兄弟2人なら共有で相続

おそらく、ほとんどの相続人である子どもは、古くなった建物を壊して敷地だけ売却するものと思われます。更地にしたほうが売却しやすいからです。なお、相続開始から解体までの間、家屋を貸し付けたり、居住用に使ったりすることはできません。

確定申告書には「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が義務づけられています。これは、被相続人が1人で住んでいた家屋を取り壊したときから譲渡するまで誰も居住せず、空き地のままだったことなどを各市区町村長に確認してもらう書類です。

この確認書を申請する際には、所定の用紙に相続人が必要事項を記入して、使用状況がわかる写真と一緒に行政窓口へ提出しなければなりません。ただし、気をつけなければならないのは、解体から譲渡まで時系列に撮影した写真が複数枚必要だということです。売却後に気がついて写真を撮ろうにも、家が建っていると、特例を受けられなくなってしまいます。

ところで、この特例では兄と弟というように兄弟2人が半分ずつの共有持ち分で空き家と敷地を相続したとすると、適用要件を満たしていれば2人とも特例の対象になります。売却金額が9000万円で、売却費用などを除いた兄と弟の譲渡所得が4000万円ずつなら、それぞれ3000万円を控除できます。

土地の評価額が1億2000万円だった場合、そのままでは控除の対象にはなりません。共有で相続しても売却代金は1億円以内でなければならないからです。もちろん、一部を売却し、特例を受けることは可能ですが、このような場合はさらにいくつかの注意点があります。必ず専門家にご相談ください。

Answer:親が1人で住んでいて売却額1億円以下などなら適用

----------

柴原 一(しばはら・はじめ)

税理士。税理士法人柴原事務所代表社員。1957年生まれ。86年、税理士登録。相続税に精通し、編著書『知っておきたい空き家の税金』をはじめ著書多数。

----------