国土交通省の『建築着工統計調報告』によると、2016年度の新設住宅着工戸数は約97.4万戸でした。建設経済研究所の予測では、17年度は96.4万戸で、18年度が96.5万戸とされていてしばらくは安定しているものの、長期的な視野に立つとその後は大幅な減少が避けられません。

 野村総合研究所の予測では、少子高齢化などの進行により、30年度には年間54万戸まで減少するとしているのです。現在の半分近い市場に縮小するわけで、住宅メーカーはその対応に今しきりに頭をひねっています。
 
 その対策として、成長著しいアジアなどの海外市場への展開が注されていますが、内での生き残り策としては、シェアの向上と1棟単価の引き上げが大きなテーマになっています。

大手住宅メーカーの1棟単価が大幅に上昇

 市場が半分に縮小しても、シェアを2倍にできれば、売上高は維持できます。それに1棟単価の引き上げが加われば、むしろ売上高は増加します。
 
 それをし、大手住宅メーカーではその技術、資本などを活かして他社との差別化を図り、1棟単価の引き上げにを入れています。実際、大手住宅メーカーの決算資料などをみると、軒並み1棟単価が上がっています。

 たとえば、積水ハウスの1棟当たり単価は、13年には3450万円だったものが、16年には3719万円に上がり、17年の計画では3791万円を見込んでいます。事に計画を達成できれば、4年間で9.9の価格アップです。

 また、三井ホームでも13年度上期の均が3490万円だったものが、16年度下期には4030万円に達しています。こちらは2桁台の上昇率になります。17年度上期は少し額が落ちていますが、同社によると「床面積縮小による一時的な現で、17年度下期には再び上昇する見込み」としています。

価格引き上げの2大要素は耐震性環境

 その価格引き上げの要因になっているのが、耐震性環境の向上です。住まいの安全・安心のためには耐震性の向上が不可欠であり、ユーザーも安全・安心のためなら多少のコストアップはやむを得ないと考えています。住宅支援機構の『2016年民間住宅ローン利用者の実態調民間住宅ローン利用予定者編>(第2回)』によると、住まい選びで耐震性を重視する人のうち54.6が、「コストアップしても、耐震性を高めたい」としています。環境についても同様で、環境を重視する人の57.4が「コストアップしても、断熱性を高めたい」としているのです。

 耐震性環境に優れた大手の住宅なら、多少高くても仕方がないという考え方がユーザーの間に定着しているのかもしれません。それが、大手住宅メーカーの1棟単価の引き上げを可にしているのでしょう。

中堅以下も大手並みの耐震性環境

 しかし、最近では各社とも耐震性環境の向上にを入れているため、それによる他社との差別化を図りにくくなっています。

 図表1をご覧ください。これは、に大手住宅メーカーで注文住宅を建てた人のうち、住宅性表示制度を利用した人の取得等級の割合をグラフ化したものです。

 たとえば、耐震性については、等級1から3まであり、等級3が最高等級ですが、全体のうち91.3がその等級3を取得しています。また、環境標である断熱等性等級でも、64.1が最高等級の等級4を取得しているのです。環境では、まだ最高等級を取得しにくいメーカーもあるようですが、全般的にはほとんどのメーカーが最高等級取得に動いています。

 それも、最近では大手メーカーだけではなく、中堅以下のメーカーでもこの住宅性表示制度への対応を急ぎ、最高等級を取得できるようになりつつあります。

新たな差別化要因が必要になっている

 つまり、耐震性環境ではもはや他社との差別化は難しくなっているわけで、新たな差別化要素がめられているといっていいでしょう。

 そのなかで、注度が高まっているのが、「空気」です。つまり、住宅内の空気環境を良くして、住む人の身体の健康、心の健康を促進しようとする考え方です。

 田辺新一氏の『室内化学汚染』(講談社新書)によれば、人が一生涯に取り込む物質の重量をみると、「室内空気」が57と圧倒的な重を占めているそうです。食べ物でも、飲み物でもなく、住宅内の空気を最も多く取り込んでいるわけです。睡眠時間を含めて住宅内の滞在時間が最も長い人が大半でしょうから、これは当然の結果でしょう。

 しかも、小さな子どもたちにとっては、特にこの室内空気の影が大きくなります。身体の小さな子どもたちには、室内空気による負荷が大人の2倍かかってしまうからです。その室内空気の善し悪しによって健康が左右され、子どもの頃の室内空気環境の善し悪しが、一生涯影してくるともいわれています。

食べ物やと同様に室内の空気も選ぶ時代に

 その空気の向上に取り組む住宅メーカーが増えています。たとえば、積水ハウス千葉大学との共同研究を推進、千葉大学の葉キャンパスに実実験棟を建設し、空気の質や室内環境が人に与える影を調しています。

 通常の在来工法の木造住宅と、化学物質を極排除し室内の空気環境に最大限配慮した住宅を建てて、モニターに両者にそれぞれ90分間滞在してもらい、その影がどう出るのかを調しています。写真にあるようにパソコンなどを使って暗記、計算などにどんな影が出てくるのかなどさまざまな反応を測定します。結果、室内空気環境が優れた住宅ほど、身体と心の健康が増進されることを実したいというのが狙いで、その成果を商品に活かし、他社との差別化要因にしようというわけです。

 この積水ハウス千葉大学の共同研究は07年から始まっており、今年で10年を迎えます。積水ハウスでは、その成果として空気環境配慮仕様の「エアキス」を発表、販売に当たっては「食べ物やと同様に、空気も選んでください」と提唱しています。

実験からコンサルティングシステム構築

 こうした室内環境が人の身体や心に及ぼす影については、客観的なデータが乏しく、あってもモニター数が20人、30人など客観性に乏しいものがほとんどだそうです。
 
 そんななか、千葉大学積水ハウスでは、数人規模のデータ収集をしています。その結果、「エアキス」の健康増進効果を明確にし、シックハウス発生のメカニズムを解明すると同時に住まいの心地よさなどの心理的な健康増進も模索、それらをコンサルティングシステムに構築、販売に活かしていきたいとしています。

 こうした動きは積水ハウスだけではありません。各社とも環境の向上のために住まいの高断熱・高気密化を推進しており、そのなかで、室内空気の質の向上をケースが増えているのです。

 なかでも、注されるのが、三菱地所ホームが開発した全館調システムの「エアロテック」でしょう。

既存住宅でも設置可空気

 これは、住まいの高断熱・高気密化を徹底して、1台の室内機によって、365日・24時間住まいのなかを換気しながら快適な温度で満たそうとする全館調システムです。

 玉は、住まいのなかの温度を常に一定に保つことによって快適に暮らし、またヒートショックなどの庭内事故をなくすという点にあります。しかし、それと同時に、外気を取り入れる際には、花粉カビなどの胞子を97カットし、デザイナーが室内の空気の流れまでデザインするので、心地の良い間になると同時に、身体や心の健康を増進する効果が期待できます。

 このエアロテック、もともとは新築一戸建て用に開発されましたが、最近では三菱地所グループの新築マンションへの導入も進み、さらに、既存住宅、つまり中古マンションなどへの導入も可になっています。

 図表3にあるように、この中古マンション用の「新マンションエアロテック」を導入すれば、年間の熱費のランニングコストが大幅に削減できるだけではなく、「空気のキレイさ」が向上するメリットがあります。

これからの住まい選びの新たな視点

 住まい選びに当たっては、耐震性環境が優先される傾向が強いのですが、いまや地震に強く、環境にやさしい住まいづくり、住まい選びはごく当たり前のことになりつつあります。

 これからはさらに一歩進めて、住まいのなかの空気環境という「空気」をクローズアップする時代になっていきます。空気に優れた住まいこそが、そこに住む人の身体と心の健康を増進し、快適で健康な生活を送ることができる――そんなコンセンサスが形成される日もそう遠くはないでしょう。
(文=山下和之/住宅ジャーナリスト

実験住宅内での暗記や計算能力実験