住宅ローンの変動利が0.5%を切る時代。先の利の低さに飛びついて契約しがちですが、ちょっと待って。変動利はその名の通り、市場利の変化によって変動するもの。半年ごとに利の見直しがあるのが一般的なのです。つまり、いまはたまたま低利でも、それをずっと保するものではありません。変動利の落とし穴にも注意して、賢く住宅ローンを選べるようになりましょう。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー(FP)の花輪陽子さんが解説します。住宅ローンの基本の3タイプの特徴を押さえよう!

では、いったいどうやって住宅ローンタイプを選んだらよいのでしょうか。

まず、住宅ローンの基本の3種類の特徴を押さえましょう。それぞれメリットデメリットがあります。利落下局面では変動が有利になりますが、これから利が上昇するかもしれないというときには固定のほうが有利になります。

【変動
特徴:市場利の変化によって住宅ローン利も変動する。半年ごとに利の見直しがあるのが一般的
メリット:固定より利が低い
デメリット:住宅ローン返済額の見直しは通常5年ごとのため、利上昇局面では利の変化に気付きにくい

【全期間固定
特徴:借りている間ずっと利が一定
メリット:あらかじめ利が決まっているために将来の資繰りを見通しやすい。利上昇局面では利上昇リスクを防ぐ効果がある
デメリット利は変動よりやや高め

【固定利選択
特徴:一定期間(3年、5年、7年、10年、15年など)は固定利で、固定期間終了後は変動利にするか固定利にするか選択できるのが一般的
メリット:住宅ローンを借り入れた当初の残債が多いときに、一定期間利を固定にすることができる
デメリット: 3年や5年など期間が短い固定利選択を選択する場合、残債が思うように減らないこともある

変動で借りて、利が上がってきたら固定に切り替えればいいのではという意見もよく聞きます。ですが、気動向が利に反映されるのは固定利のほうがいのです。利が上がってきたのでは?と思ってから切り替えても、すでに固定利が上がっている可性もあるので注意が必要です。利が低い時期に、最初から10年以上の長期の固定利選択にしておけば安心です。

変動利の場合、利上昇リスクを考えて

2007年末から2009年ごろにアメリカサブライム住宅ローン危機が起こりました。この危機利が上昇し、住宅価格が下落を始めたことが発端でした。利が上昇した結果、負担が大きくなり、返済が滞る庭が増えました。

住宅価格が下落した際に、多額のローンが残っているとローンの借り換えも厳しくなります。サブライム住宅ローン危機は今や一昔前のことなので、知らない人や忘れてしまった人もいるかもしれませんが、他人事ではありません。歴史からしっかりと学ぶようにしたいですね。

全期間固定に抵抗がある場合は、10年固定利などにするのも一つの手です。借入額の大きい10年間、固定利にしておけば仮に市場利が上がってしまった場合でもその期間は返済額が変わらないからです。10年の間に一生懸命返して住宅ローンを小さくしてしまえば、借り換えのときにたとえ利が上がったとしてもそれほど怖くはなくなります。

利ゆえの“借り過ぎ”に要注意!

一番よくないのは低利だからと、返済できるギリギリまで借り過ぎることです。住宅ローンの返済額は手取り収の30%程度までに留めましょう。そうしなければ、教育費や老後資を貯めながら他の支出のやりくりをするのが難しくなるからです。一定額の貯があり、いざというときには繰上げ返済ができる人を除いては全額を変動利で借りないことをお勧めします。なぜなら、将来的に利が上昇したら、返済額が増える可性もあるからです。変動利だけではなく、3年などの短期間の固定利選択も同じことが言えます。

現在利が低いので住宅ローンハードルが低いように錯覚してしまい、大きな額を借りがちです。しかし、利が上がった場合、返済が厳しくなるので借り過ぎない。リスクヘッジのためには、変動と固定利選択を組み合わせる技も身に付けることが大切です。住宅ローンを選ぶ際には、先の利の低さだけではなく、「低い利が何年続くのか」が大切。長期的な視点をもちましょう。

花輪 陽子(ファイナンシャルプランナー)
CFP認定者、1級FP技士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円!」「貯ゼロ200万円!ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。
(花輪陽子)
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