~LDK、億ション、高級マンション…「日本ではじめて」を作った“レジェンドマンション”の現在 から続く

 いまでは「風景の一部」になった古びた団地……。しかし、それらは歴史を作った「レジェンド」だった――。

 全国に16万棟あると言われるマンション。その中には、それ以降の歴史を変えた「記念碑的な分譲マンションたち」がある。マンション史について、33年にわたってマンション市場を調査してきた不動産鑑定のスペシャリスト・井出武氏(東京カンテイ市場調査部上席主任研究員)が紹介する。

 第3回となる本稿では、1970年代を中心に建築されたマンションのうち、いわゆる「団地」と呼ばれるような、公団や公社が供給した物件について、写真や間取りとともに挙げてもらった。(写真提供:東京カンテイ。タイトルカッコ内は「供給年/供給主体」)

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15 西三田団地(1966年/日本住宅公団

「西三田団地」(川崎市多摩区三田)は日本住宅公団が供給した44棟からなる団地で、総戸数は1108戸と、単独のマンション・プロジェクトとして1000戸を超える分譲が行われた最初のマンションである。

 44棟はすべて4階建てか5階建てで1966年11月に竣工している。一部で価格表が未入手であるが、平均価格は310万円で坪単価が15万円で分譲された。一部では71.47㎡の広い間取りが採用されている。この広いプランは「3DK」または「3LK」と表示されており、日本住宅公団の間取り表示の過渡期的な存在として興味深い。

 全敷地の中心にはスーパーと病院が建設される計画で、この物件の隣接敷地には中学校小学校幼稚園が設置されており、生活に不自由のないようインフラを整えた設計となっている。小田急小田原線「生田」徒歩8分という通勤利便性もあるためか、既に築55年となっているが、2021年7月には3階住戸で1900万円前後の売り事例が発生している。全棟エレベーターがない。

16 富士見町住宅(1967年/東京都住宅供給公社)

 都営団地「富士見町住宅」(立川市富士見町)は、多摩ニュータウンの「永山団地」が出現する1971年に先立つこと4年前に竣工した。賃貸棟15棟と分譲棟20棟からなる全35棟のかなりの大規模団地であった。賃貸棟を含めると1000戸を超える戸数規模であるが、分譲戸数は876戸に及ぶ。

 前述の「西三田団地」と同様に街区の中心にスーパー、生活利便施設(郵便局など)や保育園が備えられていた。この団地は、非常にゆったり建築された物件で、敷地内を残堀川や高圧線が通っている関係で、至る所に児童公園や広場がある反面、当初から駐車場が極めて不足する状況となっていた。

 JR中央線「立川」からバス10分。本来は駐車場が多く必要となる立地ではあるが、駐車場を犠牲にして公園や緑地を確保したともいえる設計である。

 実は、筆者もこの団地に4歳から14歳まで住んでいた。20号棟の手前に配された愛称「カエル公園」(正式名称は“たぬき公園”)など、車止めや遊具のデザインは今なお愛くるしく古さを感じない。間取りは2タイプ(それぞれに左右対称型がある)しかなく、友だちの家に行ってもトイレの場所や使い方は聞く必要がない、というのが子どもながらに便利であった。

 現地に立つと、このような空間が一つ残っていてもいいような気がする。2022年6月には800万円(坪60万円)前後の価格で売り事例が発生している。

17 左近山団地(1968~1986年/日本住宅公団

「左近山団地」(横浜市旭区左近山)はいわゆる「マンモス団地」と呼ばれる大規模団地。分譲戸数で全国歴代3位となる全1262710戸の大プロジェクトである。足かけ19年に及び進められた長期分譲物件である。

 一つのマンション・プロジェクトの総棟数が100棟を超える例は全国で見ても2例しかなく、「左近山団地」が第一号で、他は神奈川県住宅供給公社が1970年から1973年に竣工した「竹山団地」の106棟。それ以外は存在しない(テラスハウスではいくつか存在する)。

 相模鉄道「二俣川」からバス8分。決して交通利便性に恵まれた物件ではないが、多くの大型団地と同様に、基本的な生活インフラはすべて揃うという前提で建築計画がなされており、小学校中学校などの教育機関や病院が団地に近接している。

 緑地や公園が多いのもこの団地の特徴で、動物や植物にちなんだ名前が付いているほか、プール施設が複数ある。基本的には5階建て「二戸一(にこいち)」(外階段の各階層に左右二戸配置する団地のスタイル)で建築されているが、残念ながら資料がほとんどなく、間取りなどの詳しい情報はない。2022年6月単月でも多くの売り事例が出ており1300万~1500万円(坪単価100万円)程度の価格となっている。

18 永山3丁目第1・第2住宅(1971年/日本住宅公団

「永山3丁目住宅」(東京都多摩市永山)は多摩ニュータウンの計画区域に開発され最も早く竣工した団地である。同じエリアに、第1住宅と第2住宅という二つの団地があるが、第2住宅の方の竣工が早く1971年、第1住宅の竣工は1972年である。第2住宅は全8棟、総戸数は210戸、第1住宅は14棟380戸からなっており、マンモス団地という規模ではない。

 大阪の「千里ニュータウン」に次いで「新住宅市街地開発法」が適用された、「多摩ニュータウン」という巨大プロジェクトスタートを飾った物件である。

 間取りのバリエーションはなく第1住宅は51.19㎡、第2住宅は48.85㎡の1タイプの住戸が用意された。これも、「田」の字のように部屋が配置された公団の「田の字プラン」である。現在の中古価格は1000万円から1200万円程度となっている。

 近隣には後述する「諏訪団地」(1971年竣工・640戸)や「エステート永山-3」(1980年竣工・178戸)といった日本住宅公団の団地物件が建ち並ぶ。

 なお、本物件の分譲当時は京王相模原線小田急多摩線も開通していなかった。最寄駅は1974年6月に「小田急永山」がまず開業し、同年10月に「京王永山」が開業した。

19 諏訪団地(1971年/日本住宅公団、現存せず)

「諏訪団地」(東京都多摩市諏訪)は日本住宅公団1971年に分譲し同年4月に竣工した団地である。京王相模原線「京王永山」から徒歩7分。「二戸一(にこいち)」タイプの5階建てで全23棟、640戸が分譲された。間取りタイプは1つ(左右対称型があるのみ)ですべて48.85㎡である。

 日本住宅公団分譲の「永山3丁目第2住宅」と同じ間取りとなっていることからも、同じユニットが採用されたと考えられる。建て替え直前の2011年7月まで中古売り事例が出ており1500万円(坪単価100万円)程度となっていた。

 この物件は、多摩ニュータウンの中でも最寄駅から近い、恵まれた条件ということもあり、いち早く建て替え合意がなされ、「Brillia多摩ニュータウン」(2013年竣工/東京建物JV)に建て替わっている。

 建て替え後は戸数を大幅に増やし、7棟建て総戸数1249戸に生まれ変わった。各棟は14階建てと11階建て。元の建物の容積率に余裕があったため、建て替え後も敷地をゆったりと使用していながら戸数規模をほぼ倍増できた。売却益から建て替え費用をまかなうことができた成功例である。

20 愛宕2丁目住宅(1972年/東京都住宅供給公社)

「愛宕2丁目住宅」(東京都多摩市愛宕)は、多摩ニュータウンの前述2物件とは若干立地が異なっている。最寄駅は「京王永山」であるものの、京王線聖蹟桜ヶ丘」の南側に面する桜ヶ丘の丘陵地南端の高台に建っている。そのため「京王永山」に行くには坂を下る必要があり、公道には階段も多く設置されている。

 全14棟建てですべて5階建て、総戸数402戸のプロジェクトだ。間取りタイプは3DKがNN型とNS型の2タイプのほかに3LDKのL型と合計3プランがあった。NNとNSはほぼ同じであるがNN型ではダイニングキッチンが北面に、NS型では南面に設置されており、南側に居室を置くかキッチンを置くか、選択できるようになっている。62.10㎡のL型は3LDKという表示からわかるとおり、リビングダイニングキッチンとなっている。これは芝白金団地に初めて導入された3LDKタイプの間取りとほぼ同様である。

 なお、この物件に浴室はあるが「浴槽」と「バランス釜」(当時一般的だった浴室内に設置する風呂釜)は設置されておらず、建築概要欄によると、購入者が自己資金で購入する“オプション設置”となっていた。バランス釜用の吸排気孔のみが設置されている。

21 貝取団地(1976年/日本住宅公団

「貝取団地」(東京都多摩市貝取)は時代がやや下るが1976年に、後述する「豊ケ丘団地」とほぼ同時に分譲された多摩ニュータウン中部に位置する団地である。パンフレットが共通していることからも、これら2つの団地が「双子の団地」として建設された様子が窺える。パンフレットには多摩ニュータウンの広域地図が掲載され各団地がどのように配置されていたのか知ることができる。

「貝取団地」は全10棟建て、すべてが5階建てで総戸数は280戸(賃貸棟も存在する)。間取りタイプは3タイプで54.38㎡の3DK-Aタイプ、79.13㎡の3LDK-Pタイプ、91.07㎡の4LDKタイプが用意された。

「愛宕2丁目団地」と「貝取団地」には分譲年でも4年の間隔がある。その間には列島改造ブームによる地価の急上昇とその後の急下落、オイルショックなど大きな経済変動があった。そのため、国が供給主体として事業を継続するのが難しい環境であった。この4年の間にマンション価格は1200万円を超える額になっているが、面積も広くなっており、既に団地に“居住快適性”を求める時代となっていた。

22 豊ケ丘団地(1976年/日本住宅公団

「豊ケ丘団地」(東京都多摩市豊ケ丘)は、「貝取団地」と敷地が隣り合いほぼ同時期に分譲された「双子の団地」である。全27棟すべて5階建てで、総戸数620戸(賃貸棟も存在する)の大規模団地である。敷地が京王相模原線「京王多摩センター」・小田急多摩線小田急多摩センター」から徒歩12分。

 多摩センター駅は、「京王永山」と同時に1974年10月に「京王多摩センター」が、1975年4月に「小田急多摩センター」が開業している。つまり2物件が分譲された1976年は両線が開通した後であった。

 間取りプランは「貝取団地」に採用された狭めの3DK-Aタイプに代わって66.63㎡の3LDK-Qタイプが導入されている。他の3LDK-Pと4LDK-Sタイプは同じユニットが使用されている。

 貝取団地と豊ケ丘団地では、ともにリビングルームは洋室となっているが、居室はすべて和室となっており、現在分譲されている一般的なマンションとは大きく異なる和室重視の設計である。広さが確保されていて、各居室とも6畳をベースにしている。90㎡台が分譲されたという意味でも、「団地=狭い」というイメージを覆すインパクトを持った物件であった。

23 野庭団地(19741987年/横浜市住宅供給公社)

「野庭団地」(横浜市港南区野庭町)は、全国のマンモス団地の中でも分譲戸数2位の巨大団地である。全43棟総分譲戸数は2831戸、全棟4階建て~10階建てで構成されているがほとんどの棟が10階建てでエレベーターを備えている。公団の団地は「5階建てで階段を中心にした『二戸一(にこいち)』住宅でエレベーターなし」という常識を超えて、高層化が進んだ物件である。

 また、ほぼ同等の戸数規模である「左近山団地」と同じように、足かけ14年という長期にわたって分譲が継続した。分譲期が複数に分かれ数次にわたっているが、分譲期ごとに単一の間取りで構成されている場合が多い。このうち2、4、5号棟における83.64㎡の4DKタイプでは、それまでに採用されていた3LDKタイプの基本設計を変えずに、リビングのスペースに間仕切りと収納を設けて居室にしているプランが取り入れられている。

 また、ほぼすべてのプランに「サンルーム」が設置されている点もこの団地の特徴である。和室の南面に流しとコンロ台が付いた「広縁」を設けているユニットも多く、3世代での生活を前提としていたと考えられる。現在では見かけることがないプランで、それがかえって新鮮に映る間取りとなっている。

24 若葉台団地(1979~1995年/神奈川県住宅供給公社)

「若葉台団地」(横浜市旭区若葉台)は日本最大のマンモス団地である。全66棟、階数は4階建てから15階建てまで、総分譲戸数は5198戸に及ぶ。プロジェクトの開発期間は左近山団地の19年には及ばないものの16年の歳月が掛かっている。

 しかし、若葉台団地は終了していない“未完のプロジェクト”である。未完となった最大の理由はバブル崩壊とともに公社の財務が悪化したことである。1994年以降は分譲マンションの大量供給時代に入っており、既に民間デベロッパーがマンション供給の主役となっていた。「事実上公団や公社は役割を終えた」「民業圧迫である」という議論などがあり、事業への逆風が強かった。

 間取りを見ると、初期の分譲棟には「スキップフロア型」のエレベーターが導入されている。これは各階に止まらず、若葉台団地の場合は4、7、10、13階のみに停止して15階に住んでいる人は2階分階段をあがるというものである。

 そのため、多くの間取りでは“伝統的”な階段を中心に左右対称に設計された二戸一(にこいちタイプの田の字プラン住戸が引き続き多く導入されている。この「スキップフロア型」エレベーターは賛否があり、1990年代の分譲マンションでは採用されなくなっている。

「元・億ション」に「もはや街」…高度経済成長期にできたレジェンドマンションの今〈築40年以上経っても4000万円で売れる理由〉 へ続く

(井出 武)

西三田団地の間取り。公団51c型の色彩が濃い