活況の不動産マーケット。一方で、人口減少により、勝ち・負けがはっきりしてくるといわれています。今後「勝てる街」とは？　人口などのデータをもとに考えていきます。今回焦点を当てるのは「晴海」。

投資家からも大人気の「晴海」

あまりの人気で転売が相次ぎ、販売方法の見直しでも注目を集めている「晴海フラッグ」。話題になったのは、シンボルとなる2棟目のタワーマンションで、申し込み制限がなかったことで、資金力のある投資家や法人が買い占めるという事態が起きたことによるもの。結局は「1人2部屋までとする」という戸数制限がされることになりました。

晴海フラッグについては、これまで販売された17棟が周辺相場より割安で販売。そのため転売目的の“プロ”が参入し、最高倍率が266倍にもなるという異常事態に。今回の販売制限で転売はなくなるのかといえば、なかなか難しいというのが専門家の見方です。

晴海フラッグは、もともと、東京五輪で選手村として使われていたことは周知の事実ですが、そもそも晴海はどのような街なのでしょうか。

東京都中央区にある晴海。明治時代から昭和初期にかけて埋め立てられた土地で、元々はお隣の月島の名前がついた「月島4号地」と呼ばれていました。晴海という名前が付いたのは、戦前の1937年のこと。そして「紀元2600年記念日本万博博覧会」のメイン会場として整備されますが、戦争により中止に。この万博が行われていたら、いまとは違う街になっていたかもしれません。

戦後、現・都市再生機構により15棟の団地が造られたものの、外国貿易埠頭として整備された晴海埠頭に代表されるように「人が住む街」というよりも「港湾機能の集積地」というイメージのほうが強く、空き地も目立つ地域でした。

そのイメージに変化が現れたのが2000年。都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅と「月島」駅の誕生で、陸の孤島だった晴海に“最寄り”と呼べる駅が誕生。アクセスが格段と良くなりました。そして2001年には、晴海1丁目の晴海団地などの再開発により誕生した、職・遊・住が揃う複合施設「晴海アイランドトリトンスクエア」が竣工。ウォーターフロントの再開発の先駆け的な存在として大きな話題になりました。そして東京五輪の選手村が造られることが決まり、東京の中でも注目の街として今日に至るのです。

前述のとおり、都営大江戸線の駅があるとはいえ、晴海は交通アクセスが良好な場所かといえば、そうとはいえません。晴海フラッグから最寄りの「勝どき」駅までは徒歩で20分。都心に向かう交通手段はバスのみという状況ですが、通勤時間の混雑ぶりがニュースになるほど。

そこで期待されるのが、BRT。バスを基盤とした大量輸送システムで、環状2号線地上部道路開通により、2020年10月からプレ運行を開始。コロナ禍で計画は後ろ倒しになっているものの、新橋や虎ノ門と直接結ばれるほか、銀座や「東京」駅への路線も検討中だとか。街の利便性が劇的に向上するだけに、今後の進展が望まれます。

人気急上昇の「晴海」…2040年にはどうなっている？

では「晴海」の可能性を探っていきましょう。

晴海は1丁目～5丁目まであり、1丁目は「晴海アイランドトリトンスクエア」などがある地域で、「勝どき」へは春潮運河を渡って徒歩10分程度。「都立大学晴海キャンパス」は「月島」が最寄り駅になります。また「晴海フラッグ」がある5丁目は埋立地の西端に位置します。

まずは2020年の国勢調査から、住民の特性をみていきます。

晴海の人口は1万7,465人。男性8,484人、女性8,981人、世帯数は8,862。5年前調査と比較して、182％増と、人口増加が顕著な中央区の中でも際立った地域です。この数値は晴海フラッグの売出し前のもの。今回103％増に留まった晴海5丁目ですが、次回調査での人口急増は確実です。人口密度については、2丁目と3丁目がひと際高く、4丁目は極端に低くなっています。4丁目は事業所や倉庫が多く、今後、用地転換がない限りはこの状態が続くと考えられます（図表1）。

世帯の状況をみていくと、一般世帯は7,545世帯。単身者世帯の割合は地区全体では30％強。晴海4丁目に単身者用マンションがみられるほかは、多くがファミリー向けの大規模マンション。そのため地区としては単身者率は低めです。また一部を除き高齢者率は低く、地区としては16.6％。（交通の便はさておき）都心に隣接、再開発も進んでいることも加わり、現役世代のファミリー層に選ばれている街であることがわかります（図表2）。

次に直近の不動産取引についてみていきましょう。土地取引はほとんどないので、中古マンション取引のみみていくと、平均取引価格は7,716万円、平均平米単価は60万円強で、都心隣接という地域でありながら、比較的安価だといえるでしょう。また平均築年数も10年ほどと、築浅の物件が多く取引きされていることから、投資家も有望なエリアとして参戦していることが伺えます（図表3）。

ちなみに2022年7月公表の公示地価をみると、「勝どき」駅から徒歩10分強、「晴海5-1-9」は前年より4.5％上昇で、平米単価114万円。地価は右肩上がりで、今後も街の注目と共にさらに上昇することが見込まれます。

では、晴海エリアの今後はどうでしょう。2015年～2040年の人口増減率をメッシュ分析でみてみます。赤系は10％以上の人口増加、緑系は0～10％の人口増加、青系は人口減少を表しますが、晴海周辺は人口25％以上増加の濃赤。晴海フラッグのほか、今後も新たな大規模共同住宅の予定もあり、大幅な人口増加が見込まれています（図表4）。

元東京五輪選手村の「晴海フラッグ」で注目される「晴海」ですが、現状の交通利便性が評価されてか、都心から2Kｍという距離ながら、地価は比較的安価。しかし今後は大幅な人口増が見込まれるだけに、住まいを求める一般層のほか、投資家からも大きな注目を集めています。交通不便というクチコミも多いなか、解消に向けて計画は進行中。問題が解決すれば、街の資産価値はまた一段と高いものになると予想されます。