後藤光氏が代表を務める株式会社サステナブルスタイルが運営する、相続・終活に関する情報を発信するwebサイト『円満相続ラボ』の記事から、一部編集してお届けする本連載。今回は、「小規模宅地等の特例にマンションを適用させる際の注意点」について詳しく解説します。

小規模宅地等の特例とは？　マンションにも適用可能？

一定の条件を満たしたマンションの土地（敷地権の共有持分）であれば、小規模宅地等の特例の対象となります。小規模宅地等の特例とは、相続で不動産の評価額を大幅に低くできる制度です。

実際の不動産評価額より最高80%も減額される可能性があり、相続税負担の軽減に役立てられます。小規模宅地等の特例は、被相続人が不動産資産を多く残した場合に有効活用できる制度です。

基本的に被相続人が賃貸していたマンション・投資用に所有していたマンションいずれの土地も特例の適用対象となります。

ただし、賃貸や投資に利用していたマンションの空室部分の土地は、ケースによっては特例の適用の有無が分かれるので注意しましょう。

小規模宅地等の特例が適用できるマンション・できないマンションの条件とは？

相続不動産に小規模宅地等の特例が適用されるマンションの条件は、各ケースによって異なります。

被相続人の自宅マンションの場合

被相続人が所有していたマンションを自宅として利用していた場合、一定の条件に合致すれば土地の不動産評価額を80%減額可能です。

ただし、必ずしもマンションの土地（敷地権の共有持分）全体に適用されるとは限らず、限度面積である330m2までの部分が対象となります。

被相続人が賃貸を行っていたマンションの場合

被相続人が所有していたマンションを賃借人に貸したり、投資用マンションに利用していたりした場合は、一定の条件に合致すれば土地の不動産評価額を50%まで減額可能です。原則として相続開始前3年以内に新しく賃貸や投資へ利用されたマンションではなく、かつ限度面積である200m2までの部分が特例の対象となります。

なお、マンションの空室は賃貸をしていない部分と見なされ、その部分は特例の適用外となる可能性が高いです。

ただし、次の状況であれば特例が認められます。

・継続的に賃貸されてきて、たまたま空室だった

・空室の期間中は賃借人の募集が続けられ、空室部分を他の用途に利用していない

・賃貸されていない期間が約1ヵ月である

・継続的に賃貸がなされてきた

そのため、賃貸として利用していた場合でも、空室期間に何ら募集を行わず放置していたならば、特例の適用を受けられない可能性があります。

小規模宅地等の特例で相続税を減額できる相続人・できない相続人

被相続人の所有していたマンションが自宅として利用されたか、それとも賃貸して利用されていたかにより、特例を利用できる相続人の条件も異なってきます。

被相続人の自宅マンションを相続した家族

被相続人の配偶者か、被相続人と同居の親族か、同居していなかった親族かでそれぞれ特例の適用要件は違います。

被相続人の配偶者であれば、同居の有無にかかわらず無条件で特例が適用可能です。逆に、配偶者を除き被相続人と同居していなかった親族の要件は、非常に厳しいものとなっています。

被相続人が賃貸を行っていたマンションを相続した家族

被相続人が賃貸していたマンション住戸を、親族が相続した場合は次の条件全てに合致していなければいけません。下表をご覧ください。

マンション敷地の評価方法は地域によって異なる

マンションの土地（敷地権の共有持分）の評価方法は都市部と郊外でそれぞれ異なります。

市街地と郊外の評価方法

概ね都市部のような市街地は「路線価方式」をもとに、マンションの土地（敷地権の共有持分）を評価します。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1m2あたりの価額です（千円単位で表示）。路線価は国税庁「路線価図・評価倍率表」で確認しましょう。

路線価方式によるマンション全体の土地の評価は「正面路線価×画地補正率×面積」で計算します。画地補正率とは、土地の形状・道路の位置関係を考慮して微調整する割合のことです。

一方、郊外のマンションは「倍率方式」で評価します。倍率とは各地域で設定している評価倍率です。

計算式は「固定資産税評価額×倍率」で算定します。固定資産税評価額は固定資産税評価証明書で、倍率は同じく国税庁「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

実際のマンションの土地評価額をシミュレーション

マンションの土地評価額は、その敷地全体の価額に相続した区分所有建物に係る敷地権の割合を乗じて評価します。なお、面積（地積）や持分割合（敷地権の割合）は、登記事項証明書で確認しましょう。例をあげて計算してみます。

（例）被相続人から市街地にある自宅マンションを引き継いだ

・正面路線価：100千円／m2

・利用状況：被相続人が居住

・画地補正率（奥行）：1.0

・面積（地積）：8,600.00m2

・持分割合（敷地権の割合）：1,000,000分の3,750

まず敷地全体の評価の算定です。正面路線価と画地補正率と面積の3つを乗じます。

100千円×1.0×8,600.00m2＝860,000千円

次に上記で算出した敷地全体評価へ相続した敷地権の割合を乗じ、区分所有部分を評価します。

860,000千円×3,750／1,000,000＝3,225千円（評価額）

この場合、土地（敷地権の共有持分）の評価額は322万5,000円となります。

小規模宅地等の特例を受けるための手続きの流れ

小規模宅地等の特例を受ける手順は次の通りです。

1. 被相続人の所有マンション住戸の相続人を確定：遺言書で指定された人、遺言書がなければ相続人の遺産分割協議等で引き継ぐ人を決める。

2. 相続税申告書の準備：申告書に小規模宅地等の特例の適用希望を明記する。

3. 相続税を申告：被相続人の最後の住所地を管轄する税務署へ、原則として相続開始があった事実を知った日の翌日から10ヵ月以内に、申告書・遺言書または遺産分割協議書、戸籍謄本、住民票、相続マンションの登記簿謄本等を提出する。

4. マンションの相続登記：被相続人から相続人へマンションの所有権移転登記を行う。マンション所在地を管轄する法務局で手続きを行う。

小規模宅地等の特例を受ける際の注意点

小規模宅地等の特例が適用されると、マンションの土地評価額が大幅に低くなり相続税を軽減できます。ただし、次の点に注意しましょう。

本特例が適用されるのは、あくまでマンションの土地（敷地権の共有持分）に限定されます。建物（区分所有部分）の評価額は減額できないので注意しましょう。

また、特例を利用するのは相続の場合に限られます。被相続人が生きているうちに親族等に贈与する生前贈与では認められません。生前贈与に活用できる制度である「相続時精算課税」をマンションの贈与に利用すれば、贈与額2,500万円分を上限に相続開始まで納税が猶予されます。

相続時精算課税は相続が発生したとき、その贈与分を相続財産に加える仕組みですが、いったん生前贈与を行った以上、更に小規模宅地等の特例は利用できません。

（※写真はイメージです／PIXTA）