日本において避けることのできない地震。住まい選びの際には、建物がどれほどの耐震性を有しているか、見極める必要があります。そこで知っておきたいのが「耐震基準」。基本的なところをみていきましょう。
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耐震基準とは
地震の多い日本において、建物を建てる際に必ず守らなければならない「耐震基準」があります。耐震基準とは、大きな地震でも建物が倒壊しないようにする建築物の耐久構造の基準であり、1950（昭和25）年に人命や財産を守ることを目的に建築基準法で制定されました。
耐震基準は実際に発生した大地震に合わせて見直しをされており、1981（昭和56）年6月、極めてまれな大地震でも建物が倒壊しないことを前提に基準が改正されました。それから、改正前を「旧耐震基準」、改正後を「新耐震基準」と呼んで区別しています。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
◆旧耐震基準
・震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこと
◆新耐震基準
・震度5強程度の地震ではほとんど損壊しない
・震度6強から7程度の地震では建物が倒壊・崩壊しない
旧耐震から新耐震への改正ポイント
震度5強では建物が倒壊・崩壊しないことはもちろん、建物のダメージも軽いひび割れ程度で、ほとんど損壊しないようにと改正。特に規定のなかった震度6強から7程度の地震で建物が倒壊・崩壊しないようにと規定。
新築マンションが倒壊する可能性はどれくらいか
東日本大震災での分譲物件の被害状況から、新築マンションの耐震性能を推測することができます。
調査結果によると、東日本大震災で「大破」したのは旧耐震の建物1棟（0.4％）のみです。下記の上段のグラフを見ると新耐震ならば100%安全というわけではないですが、旧耐震の建物に比べれば被害は少ないことが明らかです。
また、下記の下段のグラフより、免震・耐震構造の物件の方が何もない物件より被害が少なく、地震に強いということを証明しています。
新耐震基準と旧耐震基準の見分け方
建物が新と旧のどちらの耐震基準で建てられたかどうかを見分けるには、建物が完成した日ではなく、建物の建築確認日（建築確認申請受理日）で決まります。
実際に建物が建つのは建築確認日から後日になるため、新耐震基準で建てられた建築物は、早くても1981（昭和56）年9月～10月以降に完成した建築物と言われています。とくに、マンションのケースでは工事期間が1年～1年半程度必要となるため、昭和56年6月以降に認可されたとしても、完成するのは早くて1982（昭和57）年6月頃以降になると考えられます。
つまり、完成月が1981（昭和56）年6月以降だとしても、建築確認日が1981（昭和56）年5月31日以前ならば旧耐震建物ということになりますので、耐震基準の確認は築年月だけで判断しないよう注意が必要です。
◆建築確認とは
確認済証の交付を受けた後でなければ、建築確認を要する建築物の新築、増築、改築若しくは移転または大規模な修繕若しくは大規模な模様替の工事を行うことはできません。一定規模以上の建築物を建築しようとする場合には、建築主は工事に着手する前に、建築主事または指定確認検査機関に『確認申請書』を提出し、その計画が建築基準法等の基準に適合していることの確認を受けなければなりません。建築基準法等の基準に適合していることが確認されれば、『確認済証』が交付されます。リフォームであっても構造や規模によっては建築確認申請が必要な場合がありますので、建築主事または指定確認検査機関にお問い合わせください。
耐震診断
耐震診断とは、旧耐震基準で設計された既存の建築物を現行の新耐震基準で耐震性の有無を確認することです。また、新耐震基準で設計された建築物でも劣化等が懸念される場合は耐震診断をすることが望ましいです。
また、耐震診断をして『耐震基準取得証明書』を取得すれば、住宅ローン控除が利用できたり、贈与税の非課税制度や不動産取得税、登録免許税の優遇制度の適用対象になったりと様々なメリットがあります。
建物の引き渡し前に耐震診断を受けて耐震改修費用を確定しておけば、耐震改修費用を住宅ローンで支払える可能性も出てきます。
また、既存住宅（中古住宅）を購入してリフォームを予定している場合、一緒に耐震改修工事費用を見積りした方が費用を抑えられる可能性があります（この場合、所有権はまだ売主にあり、引渡し前の耐震診断の実施については売主の協力が必要です）。
耐震診断の内容
◆現地調査
現地での目視調査、設計図書の内容の確認、建物修繕履歴等を確認し、目的に応じて診断レベルを選択。昭和56年以前に建てられた建物では2次診断が最も有効。診断レベルに応じて必要な、基礎・地盤、劣化状況、部材寸法や配筋状況、コンクリート強度試験・中性化試験等の調査を行う。
◆詳細診断
［第一診断］
・壁の多い建築物が対象（壁式RC造など）
・柱・壁の断面積から構造耐震指標を評価
・計算の難易度：簡易
［第二診断］
・主に柱・壁の破壊で耐震性能が決まる建築物
・柱・壁の断面積に加え、鉄筋の影響も考慮し、構造耐震性能を評価
・計算の難易度：高い
［第三診断］
・主に梁の破壊や壁の回転で耐震性が決まる建築物
・柱・壁（断面積・鉄筋）に加えて、梁の影響も考慮し、建物の保有水平耐力を求める診断法
・計算の難易度：非常に高い
参考：（一財）日本耐震診断協会ホームページより
耐震診断の料金の目安
一般図、構造図が存在し、検査済である建物の場合
RC造（鉄筋コンクリート造）※1 延床面積1000m2～3000m2の建物
およそ約1,000円／m2～約2,500円／m2
S造（鉄骨造）※1 延床面積1,000m2～3,000m2の建物
およそ約1,000円／m2～約3,000円／m2
木造住宅（在来軸組構法）※2 延床面積120m2程度の建物
およそ20万円／棟～50万円／棟
参考：（一財）日本耐震診断協会ホームページより
耐震診断では、すべての都道府県で補助金制度を設けています。詳しくは各地方公共団体の公式ホームページをご参照ください。
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新耐震基準に改正されて40年以上が経ち、現在は旧耐震基準と新耐震基準で建てられた建物が混在している状況です。1995（平成7）年1月17日の阪神大震災においては、新耐震基準で建てられた建物による倒壊の被害はほとんど無かったと言われています。
一方、旧耐震基準で建てられた建物は、大地震に対する安全性、耐震性が不足している可能性があり、耐震改修工事が必要な場合があります。しかし、耐震診断・耐震改修を行った方が良いとわかっていても、実際には、「費用がかかる」、「面倒」、「すぐに地震は起こらないだろう」などの理由で、工事をためらう方も少なくはありません。
不動産売買において安全性や各種優遇制度の有無、住宅ローンの審査などを考えると、新耐震基準の建物や耐震基準取得証明書を取得した旧耐震基準の建物の方が買主にメリットも多く、売主にとっても速やかな売却成立に有利になることが期待できます。
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