三菱UFJ信託銀行株式会社（東京都千代田区、取締役社長：長島 巌）は、この度不動産マーケットリサーチレポートVol.228「収益性指標から見る東京オフィス市場 ～J-REIT保有の小型ビル健闘の背景～」を発行しました。
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小型ビルは、大・中型ビルに比べリニューアル効果が表れやすい
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築年数の経過した物件のリニューアル効果は限定的
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小型ビルは特に戦略的な運用計画が求められ、運用の巧拙が問われる
ビル規模別では、小型ビルの収益性（月・坪あたりの賃貸事業収入）が上昇
小型ビル健闘の背景の仮説
リニューアル費比率が高い物件ほど、収益性が上昇（小型ビル間の比較）
小型ビルは、大・中型ビルよりリニューアル効果が表れやすい（大型・中型・小型の比較）
小型ビルはリニューアル費比率が最小だが、収益性の上昇幅は最大
築年数の経過した物件のリニューアル効果は限定的
リニューアル費比率を平均以上にかけても、築古物件の収益性の上昇は限定的
以上より、小型ビルでも適切なリニューアルを施すことで物件の差異化に繋がり、中型ビル並みの収益を上げることは可能と言えるでしょう。型ビルと競合する可能性がある中型ビルにとっては、競争力を持った小型ビルが脅威になり得るとも言えます。
但し、築年数が経過した物件はリニューアルの効果が限定的である点には注意が必要です。
小型ビルの運用においては、特に戦略的な運用計画が求められ、巧拙が問われると言えるでしょう。
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https://www.tr.mufg.jp/houjin/fudousan/f_report/pdf/fr_2023082401.pdf?20230825092423
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