不動産投資用物件を購入したあとは、オーナーとしての仕事が始まります。副業として不動産投資をする人であれば、本業に専念できるよう、優秀な賃貸管理会社と提携する必要があります。本記事では、不動産投資家のアユカワタカヲ氏による著書『1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番』から、賃貸管理会社の選び方について解説します。

副業として不動産経営のカギを握る「賃貸管理会社」

さて、あなたは無事物件を手に入れることができました。その物件から家賃収入を得ることができます。晴れて「不動産オーナー」「大家さん」になることができました。不動産投資は購入までが90％の作業で、購入後は10％の作業です。とはいえ、オーナーとしての仕事があります。

例えば、あなたがサラリーマンで、昼間会社で仕事をしていたとしましょう。「あ、大家さんですか？　実はトイレの水が止まらないんです。止めに来てください」とあなたの携帯が鳴ります。

または、あなたが夜家で寝ていたとしましょう。「ああ、大家さんですか？　実は鍵をなくしてしまったんです。部屋に入れないので合鍵を貸してください」と携帯が鳴ります。

どうですか？　対応できますか？　本業がある方は難しいと思います。そこであなたの代わりに活躍してくれるのが、賃貸管理会社です。賃貸管理会社は、オーナーであるあなたに代わってすべての業務を遂行してくれます。

「家賃の送金確認」「賃貸契約の代行」「家賃の滞納の督促」「退去の立会」「入居者、近隣の方のクレーム処理」などがあります。そう、すべてを管理会社にお任せすることができます。だから、サラリーマンの副業として不動産経営が注目されています。お気づきだと思いますが、いかに優秀な管理会社と提携できるかが重要です。

優秀な管理会社を見極めるポイントは、2つあります。

1．管理戸数が多く、入居率が高い

賃貸管理会社にとって、管理戸数と入居率は「勲章」です。「プライド」です。賃貸管理会社は、一室でも多く管理をし、1％でも高い入居率を狙います。会社としての営業目標になっています。この「勲章」をしっかり見極めてください。一般的には、100室以上の管理物件を抱えて、95％以上を誇る会社が安心だといわれています。

2．サービスが幅広い

さて、もう1つの条件が、「サービスが手厚い」です。賃貸管理会社のサービスは様々あります。「手数料が安い」「24時間対応サービス」「幅広い提携保証会社」「鍵交換代負担」などなどです。是非、あなたの希望に沿った業者を探してみてください。

「担当者」も吟味して選ぶ

そして何といっても、あなたとフィーリングが合う担当者と出会うことです。大手の会社は異動などで担当が変わる可能性がありますが、それ以外の場合はあなたの担当者はずっと同じ担当者です。

もし、合わない方が担当者になってしまうと、これから何年もの間、気分が乗らない相手とストレスを抱えたまま、経営を続けることになります。あなたと気の合うパートナーを見つけてください。

不動産投資の「4大リスク」への対処法

不動産投資には多くのリスクが伴います。リスクは怖いです。でも、リスクを事前に頭の中でイメージできていれば、そんなに恐れることはありません、リスク対処法を学んでください。不動産投資のリスクは大きく分けて4つ。4大リスクといわれています。次の4つです。

・金利上昇リスク

・地震火災リスク

・修繕リスク

・空室リスク

ここでは上記のうち3つのリスク、「金利上昇」「地震火災」「修繕」を見ていきたいと思います。

金利上昇リスク

手堅い融資計画のもと、融資を受けて事業を展開していたとしても、金利が上昇すると資金繰りが厳しくなります。ということで、不動産経営を進める上で、金利の情報をチェックすることは必須です。新聞、ニュースなどで金利の情報に是非敏感になってください。

いまは、超低金利時代が続いています。今後金利がどんな動きをするかというと、長い目で見ると上昇していくと思います。今後の金利上昇に向けての対応策として、「どこまで金利が上昇したら収支がマイナスになるかを知ること」、そして「金利が上昇した場合に、より低い金利の金融機関に借り換えをしてもらうということ」も必要です。

ですから、普段からまめに金融機関をめぐってパイプを作っておきましょう。仮に金利が上昇し、借り換える金融機関も見つからない場合には、繰り上げ返済をするのも手です。

地震火災リスク

続いて、「地震火災リスク」を見ていきましょう。まず物件を購入する際には、その物件の自治体のハザードマップを確認するようにしてください。災害大国の日本です。各自治体ではそのエリアにおいて、地震や河川の氾濫などが起きた時、どのような被害が起きるのかの予想値＝ハザードマップが用意されています。それをチェックして、あなたの物件にどのような災害リスクがあるのかを知ってください。

ハザードマップは、自治体のホームページや、市役所などに問い合わせると教えてくれますので、確認してください。そして、その予測値に基づき、保険に入りましょう。火災保険、地震保険などです。どこまで手厚い保険に入るかはあなたの気持ち1つです。そのエリアの災害リスクを知って、それに対する保険をご自身で判断してください。

ちなみに私の場合は、区分マンションの場合は、もっとも安い火災保険で、一棟の場合は手厚い保険、また木造物件には地震保険に入り、鉄骨造、コンクリート造の物件には地震保険に入っていません。あくまで私の場合ですので、ご参考まで。

修繕リスク

そして「修繕リスク」です。不動産は傷みます。年次とともに物件は古くなり、ガタもきます。ですから「修繕」というのは、どうしても必要になってきます。将来的に、修繕費用は必ずかかってきます。頭に入れておいてください。

区分の場合は、毎月しっかり修繕積立金が積み立てられていることを調べ、次回の大規模修繕工事ができるかどうかのチェック、また今の入居者が退去した後に最低限の部屋のリフォームができる資金を手元に残っているかのチェックを、まめにするようにしてください。

一方、一棟物投資を行うオーナーは、すべての費用をあなたが負担しなくてはなりません。ですから、いつかの日のために、毎月入ってくるキャッシュフローから積立預金をするようにしてください。毎月、数万円でも、数十万でもこつこつと貯蓄してください。その積立金は将来の大規模修繕費用、エレベーターの修繕費用、リフォーム代、繰り上げ返済の原資に使うことができます。

※本記事は『1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番』（ごきげんビジネス出版）一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。

（※写真はイメージです／PIXTA）