国土交通省「マンション総合調査」によると、日本の約8人に1人がマンションに居住しているそうです。また分譲マンションの世帯主は60代が27％ともっとも多く、50代（24％）、70代（19％）と続きます。分譲マンション住人の高齢化が着実に進むなか、数年先の未来に待ち受ける「分譲マンション住人の深刻な問題」をみていきましょう。『60歳からのマンション学』（講談社）著者の日下部理絵氏が解説します。

終の棲家は「戸建て一択」から「マンション」の時代へ

人生100年時代と言われるようになった昨今、いまの60代は、気力・体力ともに充実したアクティブシニアが多い。

趣味や再就職など社会的活動をする一方で、そろそろ老後はどこに住むのが望ましいのか、所有している住宅はどうしたらいいのか、いろいろと模索しはじめる人も多いのではないだろうか。

アパート→マンション→戸建ての「住宅すごろく」が崩壊

かつて日本には「住宅すごろく」と呼ばれるものが存在した。住宅すごろくでは、賃貸アパートなどからはじまり、分譲マンションを購入後、戸建てに買い替えることがゴールとされてきた。その背景には必ず地価は上昇し続けるという土地神話があり、実際に転売を繰り返しながら資産を大きく増やせた。

住宅ローン減税やすまい給付金、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置といった行政のさまざまな支援策もその後押しをしていた。

しかし土地神話が崩壊した現在、かつての住宅すごろくの途中である分譲マンションを「終の棲家にしたい」という永住志向が高まっている。また、戸建てから分譲マンションに買い替える人も多い。

国土交通省がおよそ5年ごとに実施する「マンション総合調査」（2018年度）によると、「永住するつもりである」が過去最高の62.8％（2013年度より＋10.4ポイント）という結果が出ている。

そんな分譲マンションだが、国交省によると、約675万戸（2020年末時点）あるといわれている。そして、マンションの居住人口は約1573万人と推測される。

マンション住人の「高齢化」進む

「60代」がもっとも多く、70代以降も増加傾向

つまり、いまや日本に住む約8人に1人がマンションに居住している。とりわけ都心部においては、分譲マンションに住むという居住形態は、一般的とすらいえる状況になりつつある。

実際、分譲マンションの世帯主は、前出の「マンション総合調査」によると、60歳代が27％と最も多く、次いで50歳代が24.3％、70歳代が19.3％、40歳代は18.9％とされる。30歳代以下にいたっては7.1％で前回調査7.8％より減少する一方で、70歳代以上は18.9％から22.2％へと増加しており、住人の高齢化が着実に進んでいる。

なお、完成年次が古いマンションほど70歳代以上の割合が高くなっており、1979年以前にできたマンションだと、世帯主が70歳代以上の割合は47.2％にものぼる。

築古マンションも増えている。2020年末時点における分譲マンション約675万戸のうち、築30年超のマンションは約34％の232万戸、築40年超も103万戸（マンションストック総数の約15％）ある。

しかも、2030年末には築30年超が約405万戸、築40年超がいまの約2.2倍の232万戸、さらに2040年末には築30年超で578万戸、築40年超のマンションでは、いまの約3.9倍の405万戸にもなると言われている。

新築マンションの供給は頭打ち…“神話崩壊”のいま、売れ筋は「中古」

一方、近年新築マンションの供給戸数は頭打ちになっている。2011年〜ʼ20年の供給総戸数は105万戸、1年当たりだと平均10.5万戸と計算できる。ʼ06年は20.5万戸、ʼ07年では22.7万戸だった供給戸数を考えると、いまの新築マンションの供給がいかに少ないか、おわかりいただけるであろう。

ここで試算してみたい。これからも同じペースで供給され続けると仮定した場合、2020年からʼ30年までの10年で105万戸の新築が誕生し、2020年の675万戸のストックとあわせて、10年後のマンションストック戸数は約780万戸。このうち築30年以上は、約52％にあたる405万戸と推定できる。

つまり、10年後に分譲マンションを購入しようとすると、2部屋に1部屋が築30年以上ということになるのだ。

日本人の既成概念とされる「新築神話」もまた、崩壊の一途をたどり、マンションを買うなら「築30年以上の中古マンション」というのが一般的になってくる。すでにいま売れているのは新築マンションではなく中古マンションである。

これらのデータをあわせると、築古の高経年マンションに、高齢者が数多く住んでいるのが、2030年のマンション近未来予想図ということになる。建物も人間とともに年を重ね老いていく。これが俗にいう「2つの老い」である。

築古マンションに高齢者が住む…「2つの老い」にどう備えるか

人も建物も老いると、いろいろな問題が起きる。高齢になれば、程度の差はあれど誰もが足腰は弱くなる。部屋内、共用部分ともに段差が多くフラットではないマンションは、自身が住むうえでも辛いし、将来を考えても需要が見込みにくい。

その他にも、段差にスロープなどがなく車椅子の利用が不便、エントランスに車が横付けできない、身体障害者用の駐車場がない、エレベーターがないマンションにいたっては致命的だ。

身体が動かなくなった後、もっと便利なところに引っ越そうと思っても、その頃には気力も減退、年金暮らしで捻出できるお金もないということになりかねない。

マンションもまた、維持するうえで必ず必要になる大規模修繕、そのうち必要になる建て替え問題、賃貸化・高齢化による管理組合役員のなり手不足、管理費等の滞納者の増加、独居高齢者の孤独死など、高経年マンションに関する問題はあげ出したらきりがないし、すでにこれらは深刻な社会問題になりつつある。

日下部 理絵 マンショントレンド評論家 オフィス・日下部　代表  

（※写真はイメージです／PIXTA）