家計を助けるために15歳から食品加工工場で働くも、100万円から始めた不動産投資によって今では総資産が1億円を超える、みわ氏。格差や学歴や職歴の壁に阻まれても人生を好転できた秘訣は何なのか？「100万円から始められるボロ物件投資」の秘訣を伝授する。

◆成人式のイメージが強い北九州市の意外な事実

僕がボロ物件投資を行っているのは、主に地元である北九州市です。皆さんは北九州市と聞いて、どんなイメージを持ちますか？　多いのは成人式かもしれませんね。最近だと成人式で新成人のみならず武内和久市長もド派手な衣装を身にまとったり、この衣装がニューヨークのファッションコレクションで絶賛されたことが話題になりました。

そんなキャラの濃い北九州市は、実は不動産投資をやるうえでとても優れているエリアなんです。

何が優れているのかというと、北九州市は不動産の利回りが高いエリアなのです。具体的には戸建てなら20％、アパートなら15％程度の利回りは狙えます。

たとえば同じ福岡県でも、市街地の博多区となると利回りは戸建て物件で10％いかないくらい。ざっくりとした計算ですが利益は2倍の差になります。

◆不動産の利回りはエリアでほぼ決まる

北九州市の利回りが高い理由は不動産の価格自体が比較的安く、人口が約96万人とそれなりに人も多いため住宅需要も高いから。近いエリアだと長崎市、福岡県大牟田市、山口県下関市、四国も条件が似ていて、利回りが高い物件が多い傾向にあります。

これらの都市は県の中心エリアから車で1時間くらいの距離にあることが多く、まさに福岡市と北九州市がこの位置感です。通勤など生活の利便性がほどよく、土地の広さに対して人口も多すぎないバランスの良さが物件の利回りの高さにつながっています。

投資を行ううえでは利回りの高さは利益に直結するのでとても重要です。それは僕がやっている築年数が古い物件を扱う不動産投資でももちろん同じ。そして不動産の利回りはエリアでおおよそ決まるため、どこの物件を買うかしっかりと見極めることが不動産投資で生き残るコツでしょう。

◆同じような条件のエリアは関東にもある

一方で、地方都市にしか利回りの高い物件はない、というわけでもありません。例えば関東近郊でも栄えている街から車で1時間程度にあって、物件の需要が高いエリアはたくさんあります。

例をあげると、千葉県なら茂原市、いすみ市、栗原市などの外房寄りのエリア。埼玉県なら坂戸市、行田市、寄居町。茨城県なら下妻市、ひたちなか市など。

僕は実際に物件を見ることができないので所有はしていませんが、知り合いから聞いた話だと築年数の古い戸建てを買っている人は結構多いとのこと。築年数40年以上などのボロ物件を買ってリフォームし、利回り20％以上が取れる物件を目指すのは僕がやっている稼げるサイクルと同じ流れです。

もちろんほかのエリアでも高利回りを目指せる物件はありますが、僕も日本全国の情報を網羅しているわけではないので、ネットの力に頼ることも大切。不動産ポータルサイトの「楽待」などでは利回りを条件に検索できるので、不動産投資でしっかり稼ぎたいと考えているなら参考にしてみるといいでしょう。

◆関東は物件の競争率が高い

僕が地方暮らしなのでそう思っているだけかもしれませんが、関東で不動産投資をやるのは大変かもな、と少し思います。

そもそも人口が多いのでライバルが多いでしょうし、資金が潤沢ないわゆる高属性の人もたくさんいるので物件の取りあいが激しい印象があります。

「いまから内見に行きます」と言っている物件に買いが入ってチャンスを逃したという話も聞きますし、仕方のないことですが競争率はどうしても高そうな印象です。

だからなのか、東京でボロ物件投資をやろうという人は少なくとも僕の知っているなかではいません。いい物件があっても買えないことが多いなど、おそらく日本で一番競争率は高いでしょうから納得ではあります。

今回は高利回りが期待できるエリアについてのお話でした。ただ、ひとつだけ注意したいのは、田舎すぎるエリアは避けたほうがいいということ。売却しようとしても買い手がつかなかったり、そもそも銀行からの融資がおりづらいです。

なので、生活している周辺だけではいい物件が見つからないなら、もう少し視野を広げてみると高利回りが狙えるお宝物件に出会えるかもしれませんよ。

＜構成／松嶋三郎＞

【不動産投資家 みわ】
福岡県北九州を中心に築古戸建てやアパートを所有する不動産投資家。中卒で食品加工工場で働いていたが、20代で不動産投資を開始。有望な築古物件を見定め、最低限のDIYによって低コストで高利回りの物件へと変貌させて現在は総資産1億円超、年間不動産収入約4600万円を稼いでいる。公式LINE「DIYみわ塾」

不動産投資家のみわ氏