不動産投資において、家賃が高い物件ほど利回りも大きいと考えていませんか？　実は空室リスクを考えると、家賃が安い物件のほうが安定的に高利回りを得られるのだと言います。本記事では、恵比寿吉之助氏の著書『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）から、空室リスクと家賃の関係性について解説します。

地域で一番安い家賃で貸す

「空室」リスクを避けるポイントは、「地域で一番安い家賃で貸す」ことです。少し安めではなく、地域で一番安い家賃です。どんなビジネスでも「一番」というのは売りになります。ナンバーワン戦略です。

低所得者にとって、やはり家賃の安さは魅力です。

＜空室を避けるためにやるべきこと＞ 〇地域で一番安い家賃で貸す ・低所得者にとって、家賃の安さは魅力！ ・一番安い家賃の物件から入居が決まる。 ・理想の物件を激安で提供するから人気殺到！ 安い家賃＝空室リスクが少ない ・増え続ける低所得者 ・地域で一番安い家賃 ・好きなように住める戸建て ・ペット多頭飼い大歓迎 ↓ すぐに入居が決まり、出ていかない！ 安定的に高利回りが実現！ だから、失敗しにくい！

駅から近い、部屋がキレイなどさまざまな条件はありますが、いくら便利な場所でも家賃が高ければ住めないですよね。ですから、「一番安い家賃」の物件は、圧倒的な魅力があります。

しかもリフォーム済で内装もキレイで、持ち家のように自由な暮らしができる物件を提供するわけです。

「好きなようにしてください、ペットも飼っていいですよ」と言われたら、入居者はうれしいではありませんか。理想的な物件を激安で提供するから、リフォームが終わる前に入居が決まることも珍しくありません。

地域最安値（低所得者向け）家賃／投資額（安く買って安く直す） ＝失敗しにくい（利回り20％）不動産投資

低取得者は増え続けていますから、地域で一番安い家賃で貸すと入居は決まりやすいです。しかも1回入居が決まったら、退去しにくいです。引っ越しするのにもお金がかかりますし、他の物件に行ったら条件が悪くなってしまいますからね。

大家目線で考えても、地域で一番安い家賃で貸せば、安定的に高利回りが実現するわけです。安い家賃は空室リスクが低く、失敗しにくいのです。

利回り20%にするには？

地域で一番安い家賃で低所得者の方にお貸しして、失敗しにくいよう利回り20％を出すにはどうすればよいのでしょうか。ということは、一番安い家賃で利回り20％を出すためには、投資総額は徹底的に安くしなければいけません。

たとえば、地域で最安値の家賃が月5万円の場合、年間家賃60万円÷利回り20％＝投資総額300万円以下に抑える必要があります。

ところが、投資総額が400万円かかった場合、60÷400万円で利回りは15％に下がりますし、同じ投資額のまま利回り20％にしようとすると、400万円×利回り20％＝年間家賃が80万円に上がって、低所得者は住めなくなります。

つまり、地域最安値の家賃で利回り20％を出すためには、徹底的に投資総額を下げる必要があるでしょう。具体的には、物件を徹底的に安く買って、安くなおすことがポイントになるわけです。

恵比寿 吉之助

中高年の資産所得倍増アドバイザー

※本記事は『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。