誰もが夢見るマイホーム。特に高収入世帯にとっては、容易に手の届く現実かもしれません。しかし、一見盤石に見える資金計画にも、思わぬ落とし穴が潜んでいます。ローン返済が厳しくなり、せっかく手に入れた我が家を売らざるを得なくなったある家族のケースをみていきましょう。

「まさか自分が…」年収1,000万円・エリート会社員の誤算

世界でも名の知れた有名企業に勤める高橋健太さん（40歳・仮名）。年収は1,000万円を超え、世間ではエリートサラリーマンといわれる人物です。そんな彼が語ってくれたのは、マイホーム計画の顛末。

「自分の年収を顧みて、8,000万円の住宅ローンなんて、正直なんとでもなると思っていたんです」

健太さんが購入したのは、都心へのアクセスもいい人気のエリアの新築マンション。価格は4LDKで9,500万円。頭金として貯蓄から1,500万円を支払い、残りの8,000万円を35年ローンで組みました。妻と2人の子どもたち、そして念願のマイホーム。健太さんは絵にかいたような幸せな毎日を想像していました。

銀行の担当者は「高橋様の年収でしたら、1億円までご融資可能ですよ」と太鼓判を押してくれたといいます。その言葉が、健太さんの自信をさらに強固なものにしました。

「この年収で返せないはずがない。周りも同じような家を買っていましたし、自分も大丈夫だろうと……」

しかし、その根拠のない自信こそが、家族を奈落の底へ突き落とす最初の罠だったことに、当時の健太さんは気づく由もなかった。

変化の兆しは、購入からわずか1年後に訪れました。世界的な不景気の煽りを受け、会社の業績が急激に悪化。健太さんの年間400万円近くあったボーナスが、半減してしまったのです。

「いきなり年間200万円の収入減です。月々の返済は約22.6万円。ボーナス払いは設定していなかったので、収入減が直接響きました」

追い打ちをかけるように、固定資産税の通知書が届きます。年間15万円近い出費。しかも今は減税の優遇が受けられていますが、それは購入から5年間だけです。さらに、子どもの成長とともに、塾や習い事の費用は膨らんでいきます。子どもの将来のための出費は、家計が苦しくても削るわけにはいきません。

気づけば、赤字を補填するためカードローンに手を出し、それでも足りずに消費者金融のドアを叩いていました。徐々に夫婦喧嘩が絶えなくなったといいます。

「返せると思ってたんです。でも、何かがおかしい。どこで、何を間違えてしまったのか……」

売却しようにも、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では売るに売れません。高橋さんの場合、不動産価格の上昇を受けてオーバーローンにはならず、売却の方向で進めているといいます。

高収入世帯でも要注意…住宅ローン返済「3つの罠」

「返せると思っていた……」

高収入であっても返済計画が頓挫する……珍しいことではありません。住宅ローン返済には、3つの罠が潜んでいます。

罠1…「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う

多くの人が陥る最初の罠は、銀行が提示する「融資可能額」を「返せる額」だと勘違いしてしまうことです。銀行はあくまで年収や勤務先といった情報を元に「貸せる上限額」を機械的に算出しているに過ぎず、個々のライフプランまで考慮しているわけではありません。本当に重要なのは、税金や社会保険料が引かれた後の「手取り収入」から算出した「無理なく返せる額」です。

一般的に、年収に占める年間返済額の割合である「返済負担率」は、20～25％以内が理想とされます。住宅金融支援機構『2023年度 フラット35利用者調査』によると、住宅ローン利用者の返済負担率は全国平均で21.1％となっています。

高橋さんの場合、額面年収1,000万円に対する年間返済額約271万円（金利1.5％・35年で計算）の返済負担率は27.1％となり、この時点ですでに理想とされる25％を上回っています。 さらに深刻なのは、手取り年収で見た場合です。年収1,000万円の手取り額は一般的に約720万円。これで計算し直すと、返済負担率は約37.6％にまで達します。これは収入の4割近くをローン返済に充てている計算になり、家計が極めて硬直化しやすい危険な状態です。

罠2…見落としがちな「3大コスト」を軽視してはいけない

住宅ローン破綻の原因は、月々の返済だけではありません。高橋さんを苦しめたように、家計には見落としがちなコストが存在します。

第1に「家の維持費」です。固定資産税や都市計画税、火災・地震保険料は毎年かかり続けます。さらに10～15年もすれば、外壁塗装や給湯器の交換といった数百万円単位の修繕費も必要になります。

第2に「教育費」です。これは子どもの成長とともに膨らむ聖域なきコストといえます。文部科学省『令和3年度子供の学習費調査』によれば、幼稚園から高校まですべて公立に通った場合でも、子ども1人あたりの学習費総額は約574万円、すべて私立なら約1,838万円にも上ります。

第3に「収入の変動リスク」です。高橋さんのようなボーナスカットや、病気・ケガによる休職、転職など、収入は必ずしも右肩上がりとは限りません。こうしたリスクに備え、十分な貯蓄を用意しておくことが極めて重要です。

罠3…「自分は大丈夫」という根拠のない自信

そして最も根深いのが、心理的な罠です。年収が高い人ほど、「自分は平均より稼いでいる」「何かあっても何とかなる」という楽観的な思考に陥りやすい傾向があります。プライドが邪魔をして、家計の悪化をパートナーや専門家に相談できず、一人で抱え込んでしまうケースも少なくありません。

高橋さんも「まさか自分がローンを返せなくなるとは思ってもみませんでした」と語ります。その自信が、冷静な資金計画を立てる目を曇らせ、少しずつ、しかし確実に家族を追い詰めていったのです。

家族の幸せの象徴であるはずのマイホーム。しかし、一歩間違えれば、ローン返済が家族全員を苦しめることになりかねません。高収入だからと過信せず、最悪の事態を想定した堅実な資金計画を立てることこそが、家族の未来を守る唯一の方法といえるでしょう。

［参考資料］

住宅金融支援機構『2023年度 フラット35利用者調査』

文部科学省『令和3年度子供の学習費調査』

（※写真はイメージです／PIXTA）