シェアハウスにサブリース、そして地面師。不動産投資にまつわるトラブルがたびたび報道されている。なぜトラブルが多いのか。不動産に特化した会計事務所を手がける山田寛英氏は「不動産投資とは『投資』というより『事業』であり、弱肉強食の世界。そのリスクが正しく理解されていない」と主張する――。

※本稿は、山田寛英『不動産投資にだまされるな』(中公新書ラクレ)の一部を再編集したものです。

■空室率が上昇していく可能性は極めて高い

2016年10月総務省統計局は平成27年国勢調査の人口等基本集計結果を発表。それによると人口は5年前と比較して96万2607人減少(0.8%減)し、1億2709万4745人となった。つまり、日本の人口減少がいよいよ現実のものとなったのである。

しかし、投資用など自己の居住以外の目的で物件を購入する際に利用するローン、いわゆるアパートローンの残高はここ数年増え続け、賃貸物件の数もそれに応じて増えている。

この先、新築の賃貸物件の数がどうなるかは断言できない。しかし昨今、物件供給数が増加したことは明らかであり、そこに人口減少が重なれば、ここから先、空室率が上昇していく可能性は極めて高いということははっきりと言える。

なお賃貸物件が建築され続けてきた背景には、「土地を手放したくない」と考える地主にとって、相続税対策の合理的な選択肢の一つになっていた、という事情もある。国策の失敗なのかもしれないが、とにかく需要を無視して、供給ばかりが増えてきたことは事実だ。

■他業界に比べて進化のスピードが圧倒的に遅かった

一方、著書『不動産屋にだまされるな』(中公新書ラクレ)に詳しく記したが、不動産業界の進化は他業界に比べてそのスピードが圧倒的に遅かった。ところが近年テクノロジーサービスが急激に進化し、それこそスマホ一つで気軽に賃貸経営を始めることができる状況が生まれた。それに伴いプレイヤー、つまり大家の数は増え続け、競争はますます激しくなったのである。

供給がよどみ始めている中で参入する人の数が増えた結果、特にアパートローンにまつわるトラブルが頻発し始めた。そのため17年くらいから金融庁が監督を強化。各金融機関のアパートローンへの姿勢が変わり始めると、さらに多くの問題が露呈し始めた……というのが現状である。

しかもそうした問題は、決して個人の投資家だけに起こりうるものではないというのが、また不動産投資の怖いところである。

■なぜ積水ハウスはだまされたのか

17年6月、そうした状況を象徴するような事件が起きた。東証一部上場企業で、売上高が2兆円を超える日本有数の住宅メーカーである積水ハウスが、実に55億5900万円(第67期有価証券報告書より)を失う不動産詐欺事件が起きたのである。

犯人は、本人確認書類である印鑑登録証明書やパスポートを偽造することで、土地の所有者に成り代わりその売買代金を着服した。この手口は「地面師」と呼ばれ、古くからあるもの。しかし買主である積水ハウスは犯人が物件の所有者であると思い込まされ、まんまと売買金額を払ってしまった。

そもそも役所での本人確認には制度上、ゆるいところが残存している。

■偽造や盗難でも「公的な証明書」は手に入る

たとえばローンを組むために必要とされる印鑑証明書。この本を執筆している18年9月現在、印鑑証明書を取るために必要な実印の登録や印鑑登録カードの発行は、運転免許証を用意することができれば可能となっている。つまり、偽造だろうが盗難だろうが、運転免許証さえ準備できれば、公的な証明書を手に入れることができてしまうということだ。

これまでも本人確認がゆるいことを理由としたトラブルは再三起きてきた。それがとても大きな規模で明るみに出たのが、この積水ハウスの詐欺事件だった。

そして21世紀となった今もこんな古めかしい手口が通用してしまったところが、著者からすれば、だまされやすく、そしてだましやすい「不動産取引」のリアルを象徴している気がしてならない。

■「不動産登記に公信力は無い」という事実

実は日本の登記制度では「不動産登記に公信力は無い」とされ、登記も義務ではない。これは不動産登記簿に名前が載っていたとしても、それがすなわち「本当の所有者」を意味するかどうかを保証するものではない、ということだ。

しかし公信力が無く、登記をするかしないかは所有者次第という状況に置かれているせいで、誰が本当の土地の所有者なのか、外からは分かりづらくなってしまっているのも事実である。

とある土地に誰かの邸宅があり、はっきりと生活している痕跡があれば、おそらくその家族に所有権が存在していることが推測できるだろう。

■「抵当権をあえて設定しておく」という自衛法

でも物件が更地や駐車場、賃貸になったりしていると、誰がその所有者なのかすぐには分からない。その土地に長く根付き、近所付き合いも深い場所なら「あの土地は○○さんのもの」と辿り着けるかもしれないが、それでも実際の所有者かどうかを特定するのは難しかったりする。

制度がこのような状況にある以上、土地を持つならばそれなりの知識や対応が求められるのは自明だ。しかし不動産投資がブームとなった今、そうしたふわふわした制度下にあることを理解しないまま、続々と大家となろうとする状況が垣間見られるから、不安を増幅させられるのだ。

これは蛇足だが、不動産所有における自衛法としては「抵当権をあえて設定しておく」という対策がある。

不動産に抵当権を設定しておけば、売買に関して抵当権設定者の承認が必要となる。つまり銀行からお金を借りて抵当権を設定すれば、その土地をめぐって売買が起こった際、銀行は必ず本人確認を行うことになる。この過程で土地の持ち主が明確にされるので、犯罪グループターゲットになる可能性を事前に低くすることができるのである。

■なぜ法も税も、味方をしてくれないのか

こういった王道的な知恵や工夫、つまり「本質」のようなものは、代々の不動産オーナーたちには当たり前のように受け継がれていたりする。しかし新参者で、すぐに稼ぐための「メソッド」「ニッチなテクニック」ばかりを追い求める投資家には、なかなか周知されることがない。

このことは近刊『不動産投資にだまされるな』に書き記した真理の一つである。

ここまでお読み頂いて「問題が山積していることが分かっているのに、国や法律のフォローが手薄なのでは」などと思われた読者もいるのではないだろうか。

それは、不動産投資とは「投資」というより「事業」であり、弱肉強食の世界だからに相違ない。

住むためのマイホーム購入のように、生活と密着したもので、知識の多いプロと知識の少ないアマチュアの取引であるなら、法律上でも「アマチュアを積極的に保護するべき」とされる。

■「平等に利益が生まれる」とは限らない

税法上もマイホームを購入した場合には、不動産取得税や登録免許税が安かったり、有名な住宅ローン控除はもちろん、売却したときの利益から3000万円控除される制度があったりと、不動産投資を通じて売買するのに比べてずっと手厚い(著者からすると、それでもまだ不足だと感じているが)。

他方、不動産投資は「事業」。「事業」である以上、知識のある商人同士で行われる取引のため、自由が尊重される世界で行われる。

そもそも取引は、基本的にはお互いに利益が生まれるときに初めて成立するわけだが、「平等に利益が生まれる」とは限らない。片方に大きな利益をもたらすように誘導したり、実態に見合わない商品やサービスを提供されたりすることもあるだろう。

そして「事業」の場合、そのやりとりは当人たちに任される。その分、よりスピーディ且つ簡単な形で取引できるという恩恵が得られる寸法だ。

■だまされたら、奈落の底へと落とされる

だからこそ、不動産投資を行うなら、それなりの知識や戦略、技術が必要とされて当然だ。それらが無いために、相手から言われるがまま価格に見合わない物件を買わされたとしても、それはやられた方が悪い、とされる。

だからこそ、一度不動産投資家になることを決めたのであれば、自ら学び、その力を磨くことを厭わず、そして何よりだまされてはいけない。

相手は不動産業者だろうと、銀行員だろうと関係ない。

弱者を見つければ、尻の毛までむしりとろうとするこれからの時代、不動産投資でだまされたら、あなたの人生はそこで奈落の底へと落とされる。そのことをぜひ自覚して欲しい。

----------

山田寛英やまだ・ひろひで)
公認会計士・税理士
1982年東京都生まれ。早稲田大学商学部卒。アーク監査法人(現・明治アーク監査法人)に入所。不動産会社や証券会社を中心とした会計監査実務を経て、税理士法人・東京シティ税理士事務所にて個人向け相続対策・申告実務に従事。2015年相続税・不動産に特化したパイロット会計事務所を設立。不動産を中心とした相続対策・事業承継を専門とする。著書に『不動産屋にだまされるな』(中公新書ラクレ)などがある。

----------

山田寛英『不動産投資にだまされるな』(中公新書ラクレ)