転勤や家族構成の変化など、現在の住まいから新たな住まいに住み替える理由はさまざまです。
今回は持ち家の買い替えについて、2種類の買い替え方法と、買い替えを成功させるコツを解説します。
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住まいを買い替えるためにまず最初にやるべきことは、資金計画を明確にすることです。
基本となるのは、「新しい住まいの購入費用≦自己資金＋借入金＋自宅の売却益」という計算式です。
この計算式が成り立たない場合は、買い替え計画を見直さなければなりません。
資金計画を明確にするためには、まず自宅の査定をしましょう。
自宅の売却額と自宅の住宅ローン残高の差額が上記計算式の「自宅の売却益」にあたります。
売却額が住宅ローンの残債を下回る場合（売却損が出る場合）でも、上記計算式が成り立てば買い替えは可能なので、まずは自宅の「時価」を知り、お金の流れを明確にしましょう。
ただし、自宅の査定額＝実際の売買価格ではありませんので、自宅の売却益については幅をもたせて資金計画を練るようにしてください。
「売り先行」「買い先行」、どちらで進めるか
買い替えには大きく分けて2種類の進め方があります。
それは、「自宅の売却を先行」するか、「新しい住まいの購入を先行」するかです。
まずは、売り先行・買い先行、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。
自宅の売却を先行する場合のメリット・デメリット
自宅の売却を先行する場合のメリットは、自宅の売却益（マイナスの場合も含）を最初に確定できることです。
自宅の売却益が確定すれば、資金計画が確実なものとなり、前述した買い替え計算式の範囲内なら自由に新しい住まいを選ぶことができます。
また、急ぎ売りとならないため、高めの価格設定で市場に公開しておけるのもメリットです。
デメリットは、実際に売れるまで計画が進まないことに加え、いざ買い手が見つかると、今度は新しい住まい探しを急がなければならないことです。
もし、自宅の引渡し期限までに新しい住まいが見つからない場合は、一旦賃貸住宅への引っ越しも余儀なくされる場合もあります。
新しい住まいの購入を先行する場合のメリット・デメリット
新しい住まいの購入を先行する場合のメリットは、気に入る住まいをじっくり探せることです。
自宅に住みながら気長に、期限を気にせず納得いくまで新しい住まい選びを続けることができます。
デメリットは、せっかく気に入った物件が見つかっても、自宅が売れるまで資金計画が確定しないため、せっかく見つけたお気に入りの住まいを逃してしまう可能性があったり、不動産会社に自宅の買い取り保証を付けてもらったりする必要があることです。
不動産会社が買い取り保証を付ける場合は、一般的に市価の70～80％といわれていますので、売りを先行するより売却益が減ってしまう可能性があります。
買い替えを成功させるコツ
売り先行・買い先行、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、どちらを先行するか決めたら、次はそれぞれの進め方についてのコツをお教えします。
売り先行を円滑に進めるコツ
1. 自宅の販売期間中も積極的に物件見学に出かけ、相場観や物件を見る目を養っておきましょう。
いざ自宅に買い手が付いてから動き始めるのでは、お気に入りの物件を見つかるまでかなりの時間がかかってしまいます。
2. 自宅の引渡し時期は長め（最低3～6か月程度）に設定しましょう。
ただし、引渡し時期があまり長すぎると買い手が付かなくなってしまいますのでご注意ください。
買い先行を円滑に進めるコツ
1.自宅の売却想定額を売り出し価格ではなく「不動産会社の買い取り保証価格」で資金計画を立てましょう。
売り出し価格と買い取り保証価格ではかなりの差がでますが、価格が低い方で計画しないと資金がショートしてしまう可能性があります。
2.新しい住まいへの入居日と、自宅引渡し日のタイミングを合わせましょう。
購入する物件には「代金を支払ったあと」でなければ入居できませんし、自宅の代金も「自宅を買主へ引き渡したあと」でなければ支払ってもらえませんので、購入や売却を依頼する不動産会社としっかり打ち合わせをして、自宅の引渡し猶予期間を設けるなどの方法で入居・退去のタイミングを合わせてください。
住まいの購入だけではなく、自宅の売却も同時並行で行う「買い替え」は人生の一大イベントといっても過言ではないでしょう。
事前にしっかり準備して、住まいのステップアップをぜひ楽しんでください。
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