住宅を購入するときは、住宅ローンを利用する人が大半でしょう。
でも正直よくわからない、難しそう、と思い込んでいる方も多いかもしれません。
そこで、住宅ローンについて「これだけは知っておきたい」キーワードを10回に分けてご紹介していきます。
1回目は【固定金利と変動金利】についてご紹介しました。
今回、2回目のキーワードは【繰り上げ返済】です。
「超低金利だから利息もそれほどかからないので、じっくりと返済すればいい」と思っている人はいませんか？
結論から言えば、それは大きな間違いです。超低金利だからといって、利息がかかるのは変わりません。
超低金利で返済額が少なくなる分、貯蓄を増やしてそれを繰上げ返済に回してできるだけ早く返済を終えるのが得策です。
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繰り上げ返済には2種類あります。
1つは「期間短縮型」、もう1つは「返済額軽減型」です。
どちらもローン残高の一部を決められた日よりも前に返済することですが、「期間短縮型」は早く返済した分の返済期間を短くして利息を軽減するもの、「返済額軽減型」は期間を変えずに返済額を減らすものです。
1. 期間短縮型
期間短縮型は繰り上げ返済をすることで返済期間を短くする方法です。
返済額軽減型と比較すると軽減される利息が大きくなります。
一部繰り上げ返済する資金はすべて元金の返済に充当されるため、期間短縮型のほうが利息を減らして全体の支払額を減らす効果があるといわれています。
たとえば、100万円繰上げ返済する際、100万円が繰上げ返済する時点から20回分の元金に相当すれば、20回、1年と8か月分残りの返済期間が短くなります。
その分の金利は返済しなくてもよくなるので、返済総額を考えたときに、お得になるのです。
しかし、住宅ローンの借り換えをしたくなったときに、不利になることがあります。
借り換えの際の借入期間は、住宅ローンの残り年数と同じだけの期間でしか借り換えができず、期間延長ができないため、借り換えを行っても負担軽減効果があまり得られないことが多いようです。
2. 返済額軽減型
返済額軽減型は、繰り上げ返済をすることで月々の返済額を小さくする方法です。
期間短縮型に比べて利息の軽減率は少なくなりますが、月々の返済額が少なくなるので、毎月の家計にゆとりができることが一番のメリットです。
子どもが私立に進学することになった、夫の給与が下がってしまったなどで、支出が急に増えてしまったときには、返済軽減型を選ぶのがおすすめです。
3. 繰り上げ返済でどの位軽減されるの？
次のモデルケースの場合、どの位返済額が軽減されるかを調べてみましょう。
- 借入額 3,000万円
- 借り入れ条件 35年ローン、金利1.2%
- 5年目に100万円を返済
計算式は省略しますが、期間短縮型で返済すると約42万円利息が軽減され、返済期間が1年4か月短縮されます。
返済額軽減型の繰り上げ返済を行った場合、軽減利息は約19万円、月々の返済額が約3,300円小さくなります。
繰り上げ返済で得するためには？
繰り上げ返済で得するためには、おもに次のことを意識することが大切です。
1. 繰り上げ時期が早いほどメリットは大きい
金利2％で3,000万円を借り入れた場合、1年後に100万円繰上げ返済すれば、支払い利息を94万円節約できますが、それが3年後になると86万円、10年後では62万円と節約できる額が減少します。
2. 金利が高いほどメリットは大きい
複数の住宅ローンを借りている場合、繰り上げ返済は金利の高いものから優先的に繰上げ返済していくのが鉄則です。
金利が高いほど繰り上げ返済のメリットが大きくなります。
借入額3,000万円でみれば、1年後に100万円繰上げ返済する場合、金利3％だと利息を169万円カットできますが、金利2％では94万円、金利1％では39万円しか減額できません。
預金金利が低い今、預金をするよりも、高い金利で借りた住宅ローンの繰り上げに回した方が得策といえます。
まとめ
繰り上げ返済は、非常にお得な手段です。
特に、現在は超低金利のため、貯蓄を増やすよりも、繰上げ返済をして、できるだけ早く返済を終えるほうがよいでしょう。
しかし、返済総額が少なくなるからといって、繰り上げ返済しすぎると、他のローンを組む必要があるときに、手元のお金では足りなくなってしまうリスクがあります。
また、金融機関によって、繰り上げ返済時に手数料がかかる場合もあります。良く調べて返済計画を立ててから繰り上げ返済をするようにしましょう。
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