人口減少とマンション寿命の長寿化によってすでに「家余り」状態にある日本においては、今後「選ばれるマンション」と「選ばれないマンション」の差がハッキリします。もちろん「立地が良いこと」や「設備グレードが高い」ことは魅力ですが、マンションが適切に修繕されていくかどうかも合わせて確認する必要があります。特に共用部分のチェックは最重要ポイントです。

共用設備の管理状態は要チェック

マンションには、エレベーターや機械式駐車設備、宅配ロッカー、オートロックなど多彩な設備が揃っており、これらが日常のマンションライフを豊かにしています。これらが良好な状態で管理されているかマンションの資産価値に大きく影響を及ぼします。

鋼製建具は錆びたままになっていませんか

きれいに見えるマンションも定期的な補修をしながらその姿を保っています。補修の状況をチェックできるポイントが鋼製建具です。鋼製の門扉やフェンスなどマンションの中には少なからず鋼製の部位があり、塗装で保護しています。定期的に補修(塗り直し)がされていないと、錆が目立ち始め、最終的には穴が開いてしまいます。錆が出始める前に塗り直しをすべき部位ですので、あまりにも錆が目立つ、穴が開いているなどの状態の場合は要注意です

植栽は元気に育っていますか

マンションを訪れて建物と同時に目に入るのが植栽です。薬剤散布が少なければ病虫害が発生したり、剪定をしなければ大きくなり過ぎたりします。生きているので管理が難しく、管理状態が一番見えるポイントとも言えます。枯れた樹木が目立つ場合には、総会議案書などで対策が練られているかを確認しましょう。未対応の場合には、管理組合や管理会社が植栽まで気が回っていない可能性があり、運営状況が懸念されます。

駐輪場は整理されていますか

自動車に比べて乗換の頻度が高く台数の増減が多くあるのが自転車です。お子様が成長すれば自転車を買い与えますし、高齢になれば廃棄したりします。そのため、本来の駐輪場の台数に収まらない場合もあり、管理組合や管理会社の対応力が駐輪場に表れやすいのです。自転車の台数が増えてきた場合は、2段式などにして収容できる台数を増やす、臨時の駐輪場を設けるなどの対応があります。

これが対応されていないと自転車が溢れかえり、駐輪場では無い場所に駐輪されていたり、住戸前のアルコーブに持ち込まれていたりする場合があります。対応方法の良し悪しでは無く、対応するべき問題として管理組合や管理会社が検討を重ねているかをしっかりチェックしましょう。

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仲介営業担当にこんな質問をしてみよう！

購入を検討している方よりも多くのマンションを見ているのが仲介営業担当です。毎週のように購入検討者といろいろなマンションを見学していますし、そのために更に多くのマンションを下見しています。自分自身でチェックするよりも仲介営業担当に聞くことでそのマンションの管理状態を把握しやすくなります。ここでは仲介営業担当に聞くべき質問をご紹介します。

質問①修繕積立金はこれから上がりますか?

居住する側としては毎月のランニングコストに直結する大きな問題です。長期修繕計画に基づいた今後の増額予定など適切なアドバイスが得られるでしょう。

質問②このマンションの管理は他と比べてどうですか?

仲介営業担当の主観が入ってしまいますが、多くのマンションを知る仲介営業担当の感想を聞くことができる質問です。
お客様にお勧めしているマンションですので、｢このマンションの管理はしっかりしています｣など前向きな回答が多いと思います。その場合は｢何がしっかりしていますか?｣など少し踏み込んだ質問を続けると有益なアドバイスが得られるでしょう。

質問③このマンションで検討中の問題はありますか?

そのマンションでどのような問題があり、どのように取り組んでいるのか。総会の議案として挙がっている問題を知るための質問です。キッズルームやフィットネスルームなど当初設置された共用施設も利用が少なければ廃止の検討がされている場合があります。思っていたのと違うということを避けるためにも確認しておきましょう。｢このマンションの問題は何ですか?｣と聞いてしまうと駅距離や陽当たりなど物件概要に関する答えが返ってきてしまうので、｢検討中の問題｣とするのがポイントです。

まとめ

最近では｢マンションは管理を買う｣という言葉も出てきています。これまでは立地条件や分譲会社、お部屋のサイズ・間取などが重視されていましたが、これからはこれらの要素に｢管理状態｣を加えて検討する方が増えていくでしょう。