マイホームづくりに欠かせないのは、自分にピッタリの土地探しです。でも、初めての土地探しでは何をチェックすればいいのか戸惑う人も多いのではないでしょうか？
そこで今回は宅地建物取引士で現役不動産営業マンの高幡和也さんに、初めての土地探しで「チェックしたい5項目」について、チェックする順番ごとに解説してもらいます。
初めての土地探し。「チェックしたい5項目」とは？1.販売パンフレット(マイソク)
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不動産会社等から入手できる物件の販売パンフレットは「マイソク」などとも呼ばれますが、これにはさまざまな情報が記載されています。
この販売パンフレットは、一般消費者の手に渡った時点で「不動産広告」となるため、記載される内容については宅地建物取引業法と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）の２つで定める厳しい表示ルールが課せられており、正確な情報を得ることができます。
例えば、土地の面積が正味（実際に使える面積）なのかセットバック部分（※1）や私道部分を含んでいるかどうかや、都市計画・用途地域の種類、建ぺい率・容積率、交通の概要など。
他にも、その土地が利用の制限（主に建築制限等）を受けているような場合も、販売パンフレットに記載されています。
まずは販売パンフレットをしっかり読み込んで、その土地が自分のニーズに合っているかどうかを確認しましょう。
※1 幅員4m未満の「2項道路」に接している場合は、原則として道路の中心線から２m後退した線が道路と敷地の境界線とみなされ、その後退（セットバック）する部分は、道路として取り扱われます。
2.土地の高低差
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物件と道路、もしくは隣地に高低差がある場合は、車の乗り入れや人の出入りに支障があるかないかだけではなく、土地が崩れないための擁壁などの土留めが必要になる場合があります。
擁壁等が必要な場合は、建築する際にその分の費用がかかるだけではなく、高低差が大きい場合は特別な許可等（宅地造成許可、工作物申請など）を取らなければならない場合がありますので要注意です。
また、高低差がある土地は「水の流れ」がどうなるかも重要なポイントです。特に道路や隣地よりも土地が低い場合は、雨水がどう流れるか、下水が排出できるかなどもチェックしましょう。
3.隣地の利用状況
隣地の利用状況のチェックは重要なポイントです。まずは、目視できる範囲で越境物（隣地の塀など）の有無を確認しましょう。もし越境物がある場合、その土地を購入する前にその越境物をどうするか事前に取り決めておきましょう。
隣地が事業者（商店、工場など）の場合は、騒音、臭気、振動などがあるかどうかも事前に確認しておかなければなりません。
また、将来的に隣地の利用状況が変わることもあり得ますので、将来の可能性もある程度予想しておくことも重要です（隣地が空き地若しくは広大地の場合など）。
4.周辺の環境
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周辺環境のチェック方法としておすすめなのは、対象となる土地から生活関連施設までの道のりを実際に徒歩や車などで通ってみることです。
販売パンフレットに駅まで10分（800ｍ）と記載されていても、道にアップダウンがあったり信号が多かったりするとそのとおりにはいかない場合もありますし、最短ルートだと夜間に人通りがなく街灯が少ない道だったりする場合もあります。
これは、駅だけではなく最寄りの小中学校、スーパー、病院などについても同様です。
また、実際に生活道路を通っていると思いがけず嫌悪施設を発見したり、逆に素敵な景色やお店を発見し、その地域の魅力を再発見することもあります。物件の購入を決める前に一度は周辺を「自分の足で」確認してみましょう。
5.法制限、権利関係
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土地購入前（契約前）には、宅建業者による重要事項説明が義務付けられています。とはいえ、気に入った土地の購入契約を目前にして「思っていた内容と違った」となってしまうと、せっかくのマイホーム計画を一から練り直すことになってしまうかもしれません。
例えば、用途地域や建ぺい率・容積率による制限だけではなく、自治体ごとに定める地区計画や条例によっても建築や土地利用が制限されたり、土地に地役権等（通行、使用など）が設定されている場合にも、建築や土地利用が制限される可能性があります。
また、その土地が接する道路が私道の場合、私道持分を持っていなかったり、道路の使用承諾をとっていなかった場合、私道所有者から車両の通行や私道の掘削工事（水道工事など）を禁止される可能性もあります。
実はこれらの内容は、物件の販売パンフレットに記載されている場合が多く、万一記載がなくてもその土地を取り扱っている不動産会社は事前に調査している場合がほとんどです。
気に入った土地が見つかった場合は、紹介してくれた不動産会社に「この土地に地区計画や条例など、特別な建築制限や利用制限はありますか」と聞いてみましょう。
そして、前面道路が私道の場合は、持ち分の有無や私道の使用承諾書の有無を確認しましょう。
この2点を確認しておけば「思っていた内容と違った」は最小限になるはずです。
まとめ
土地に求める優先順位は人それぞれです。今回ご紹介したチェック項目以外にも、自分の優先順位を考慮して「独自のチェック項目」をつくって土地探しを楽しみましょう。
【参考】
※ 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会ＨＰ
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