「マンション屋上の防水工事」というと地味な印象を受けるかもしれませんが、マンションの維持管理においては非常に大事なポイントのひとつ。防水塗装が劣化して水が階下に漏れてしまえば、向かう先は……そう入居者の部屋のなかです。
防水工事にはどのような種類があり、実際の工事はどのような工程でおこなわれるのでしょうか。今回は賃貸マンションの大家をしているアサクラさんに、自身のマンションで起きた漏水の発覚から補修工事までを説明してもらいます。
マンション大家が語る。雨漏りの発覚から防水工事まで退去する入居者さんからまさかの雨漏りを指摘される！
Graphs / PIXTA(ピクスタ)
雨漏り発覚のきっかけは、マンションから退去される方の指摘でした。退去に伴う手続きなどでお話をしている最中、入居者さんから「今だから言いますけど」みたいなかたちで「実は、天井からは雨漏りがしていて」という話が出てきたのでした。
雨漏りといえど、立派な「漏水トラブル」。内心はかなりのショックでしたが、その方はとくに深刻な様子もありません。聞けば、台風や積雪のあとに天井から水滴が落ちてくる程度だったので放っておいたそうです。
こちらは23年ぶりに空室になった別の部屋ですが、退去後に雨漏りの跡が見つかりました。雨漏りがした程度では大家に相談もしなければ、苦情も言わないものなのか……。大家業をはじめて間もない僕には驚きでした。
築古マンションではメンテナンスはおろそかにされがち
うちのマンションの屋上はふだん施錠されていて使用されていないため、大家の僕ですらほとんど立ち入ることがありません。
雨漏りを指摘されたのはマンションを引き継いで間もない頃だったこともあり、恥ずかしながら屋上防水については考えてもいませんでした。そもそも、うちのマンションで屋上の防水塗装を最後にやったのが、いつなのかも分からない……。
先代の大家に連絡を取って確認してみたところ、「防水塗装？ずっとやってないよ。6、7年前に補修したくらい。このマンション、取り壊すんだと思ってたし」的なことをサクッと言われてしまいました。
先代が経営していた頃は、家賃を下げても入居者が決まらなかった時代。親戚一同でマンションを所有していましたから、まとまった修繕費を投入する決断も難しかったようで、屋上防水まで手が回らなかったのが本音かもしれません。
安価な「ウレタン防水」と高価な「シート防水」、どっちを選ぶ？
mits / PIXTA(ピクスタ)
このとき、すでに4月も半ばでした。あと1か月もすれば梅雨という時期でしたから、時間の猶予はありません。
防水屋さんにお願いして来てもらい、屋上の状態を確認してもらいました。すると、防水塗装のあちこちにふくらみやクラック（ヒビ割れ）ができてしまっていると分かりました。
※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの
テープで印がついているのが劣化した箇所で、数えきれないほどでした。
早速、補修工事をお願いしたのですが、防水屋さんから提示された選択肢は2つ。
・これまでうちのマンションでおこなってきたのと同じ塗装による防水＝「ウレタン防水」
・ゴムシートを貼って水を防ぐ「シート防水」
前者は安価ですが劣化が早くまめに塗り直しや補修が求められるのに対し、後者はシートによって水を遮断するので防水能力に優れて長持ちしますが施工にお金がかかるのが難点です。
業者さんが勧めるのはやはり「シート防水」でした。
具体的な理由は、「現在の防水塗装の上から上塗りすると、既存のヒビが広がった際に上塗りした防水も裂けてしまう可能性があるから」だそうです。いただいた「シート防水」の見積もりは「240万円」。
ちなみに、うちのマンションの昔の資料を引っ張り出してみると、過去の「ウレタン防水」の工事費はおよそ「150万円」でした。
このとおり「シート防水」はお高いのですが、今回は耐久性と安心感を取ることにしました。だって、この時点で最上階のお部屋のいくつかはリノベーションしたばかり。
リノベーションした部屋は費用をかけて手に入れたマンションの財産です。それをみすみす雨漏りにさらすなんてありえません。入居者さんだって、せっかくきれいな部屋に引っ越したのに雨漏りに遭ったらすごくショックですよね。
なんとか梅雨前に「シート防水」が完成
というわけで、スケジュール調整をおこない「シート防水」を施工していただくことになりました。工事業者さんからいただいた写真をもとに工程をざっくり紹介いたしましょう。
まず、不良になっている箇所の防水塗装を撤去し、
※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの
プライマー（コーキングの下地）とコーキング（充填剤）で補修施工します。
※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの
下地の準備ができたところに、ゴムシートの下地用プライマーを塗って、
※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの
上からゴムシートを貼って、
※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの
仕上げにトップコートを塗ったら、完成です。
※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの
きれいになりました。なんとか梅雨入りまでに工事も完了し、ひとまず屋上のことは安心できる状態になりました。この工事以来、何度か積雪や台風を経験しましたが、雨漏りは発生していません。
「築古マンションはメンテナンスが命」と実感した次第でした。
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