せっかく手に入れたマイホームでも、住宅ローンの支払いが滞るとどうなると思いますか？
そう、任意売却や競売などになり、手放すことになってしまいます。
このようなことにならないためにも「もしもの時」にどうなるのかを知っておきたいものです。
そのうえで住宅ローン破綻しないためにはどうすればよいのか、ファイナンシャルプランナーで不動産会社に勤務する吉井希宥美さんに聞きました。
1.何か月滞納すると競売・差押えになるのか?
住宅ローンを滞納し始めると、およそ1か月から3か月の間に、銀行から催告書や督促状が届きます。
ローン2～3か月分を支払わないままでいると、督促状の内容が住宅ローンの元金や遅延損害金などを一括返済してほしいという内容となります。
そして、銀行や保証会社から直接電話がかかってくるようになります。
返済しないと、早ければ6か月程度で競売にかけられてしまいます。
1-1 催告書と督促状の違い
催告書は督促状に比べて厳しいものではなく「○月○日までに遅延返済金と損害金の全額を返済してください」といった内容のとなります。
督促状は、何度も届く催告書の指示に従わないときに届きます。
銀行だけでなく、保証会社からも連絡がくるようになり、滞納分の一括返済ができれば競売は免れますが、返済できないと競売になりかねません。
ｙａｍａｈｉｄｅ / PIXTA(ピクスタ)
1-2 期限の利益の喪失通知
滞納から3～6か月が経過すると、「期限の利益の喪失通知」が届きます。
「期限の利益」とは、「毎月分割して住宅ローンを支払ってもいい」という約束を交わすことをいいます。住宅ローンを組むときローン利用者は、銀行とこの「期限の利益」を受けることができる契約をします。
支払いを行わないということは、契約を守らないということ。ですから銀行は、分割して支払う権利を無効にします。
これが「期限の利益の喪失」です。
1-3 滞納から半年で競売になる可能性もある
住宅ローン借入の際は、同時に、保証会社に加入しているケースがほとんどです。
借入れ者が返済を行わないと、保証会社が銀行に返済（代位弁済といいます）するため、今度は保証会社から滞納者へ返済の請求がきます。
そのままにしておくと、競売の申し立てが行われます。
2.競売ではどんなことがされるのか
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保証会社から競売の申し立てがあると、「競売開始決定通知書」が届きます。これは競売の手続きが開始したこと、不動産を担保として差し押えたことを知らせるための書類です。
2-1 現況調査
競売の手続きが開始すると「現況調査」が行われます。裁判所の執行官と不動産の鑑定士が競売の対象となる不動産のことを調べに来ます。
自宅の状況について聞かれるほか、写真撮影、間取りの確認、周辺環境調査などが行われます。裁判所はたとえ留守であっても部屋に入る権利があります。
2-2 入札の開始
滞納から10～12か月頃に「期間入札決定通知書」が届きます。入札の開始日が決まり、その期間、不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申し込みます。
入札期間はおよそ1週間から1か月ほどです。入札はオークション形式で行われます。
3.任意売却
先にお話ししたように、住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われて、金融機関は住宅ローンの全額を一括返済するよう求めてきます。
残債務（残りのローン）を一括で返済できない場合、自宅を強制的に売却し、その売却代金を借入金の返済にあてる方法として任意売却があります。
3-1 任意売却の意義
任意売却とは住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、任意売却専門の不動産業者に売却を任せる方法です。
売却代金を残債の返済に充て、返済しきれなかったときは、
・話し合いにより分割で支払えるようにしてもらう
・債務を圧縮してもらう
・免除してもらう
などします。
任意売却による返済金額は、通常、競売の落札金額よりも高くなるため、銀行や保証会社が任意売却を承認してくれるケースが少なくありません。
しかし、ローン返済できなかった事実が信用情報機関に登録されてしいまうというデメリットがあります。
3-2 任意売却のタイミング
任意売却は、理論的には、開札日の前日までであれば可能ですが、ローン不払いから半年以内に任意売却を成立させるのは、時間的にタイトです。
基本的にどの不動産会社でも任意売却を行うことは可能ですが、時間が限られているので経験の豊富な不動産会社を選ぶべきでしょう。
4. 住宅ローン破綻してしまう理由は？
住宅ローン破綻をしてしまった人のなかで、住宅を購入する時すでに「自分が破綻するかもしれない」と思っていた人はいないでしょう。破綻するのは、次のような状況にある人が多いように思います。
4-1 支払いにおける見通しが甘い
「ローン借り入れ当時夫婦で働いていたが、妻が専業主婦になり世帯収入が減ってしまった」「家賃と同じローンの支払額だから返済できるだろうと借入した」など
4-2 予想外のことが身のまわりで起こった
「会社が倒産した」「リストラにあった」など
4-3 自己資金なしで購入した
「低金利の時に変動金利で借入したが、金利が上がった」など
5.まとめ
破綻しないためには、目先の金利に惑わされず、適度な自己資金を頭金に充て、適正な期間でローンを組むことが必要です。上記のようなこと頭に入れて、住宅ローン破綻をしないようなローンの組み方をしましょう。
宅地建物取引士／ファイナンシャルプランナー（AFP）／家族信託コーディネーター®吉井希宥美
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