マンションブロガーの、のらえもんです。私はマンションを複数持っているのですが、実の親から大変心配をされています。「オリンピック終わったら不動産って暴落するでしょう? あなた自分が住んでいるマンション以外は全部売ってお金にしたほうがいいわよ」と。

マンション
※画像はイメージです(以下、同じ)
 先日も、久しぶりに孫を見せに訪問したら繰り返しそう言われました。私の親の普段の情報入手ルートを考えると、Yahoo!ニュースとワイドショーですが、どうも世間一般の空気は「オリンピック後に不動産価格は暴落して、マンションが安くなる」という認識なのでしょう。

 しかし、世間一般の不動産価格はともかく、「新築マンション」については、オリンピック後まで待ったほうが安くなるとは考えないほうがいいでしょう。

新築マンションの事業モデルとは

 ビジネスモデルとしての新築マンションは、お金が入ってくるまでとても時間がかかります。マンションは、土地がないと建てられません。マンションが建てられそうな場所に土地を入手した後、建設会社に発注します。建物が完成する前からモデルルームを作って販売し、最終的にすべての戸数を顧客に引き渡します。

 仕入れから引き渡しまでに、早くても3年、大規模になると5年以上かかるビジネスモデルなのです。

 新築マンションの粗利は2割弱と言われており、価格のほとんどは土地代と建設費から構成されます。建設費は近年上がったとはいえ、その上昇幅も落ち着いたと聞きます。となると、最大の変動費用は土地代になるわけです

 つまり、仕入れの土地代がマンションの販売価格を決めてしまうのですが、前述のとおり、実際に販売するまでにかなりのタイムラグがあるのです。そして2019年末のいま、マンション用地は安くなっていません、それどころか数年前よりも値上がりしています。ということは、数年後の新築マンション価格は、簡単に推測できてしまうのです。

リーマンショック後に起きたこと

需要と供給

 中学生の授業では「価格は需要と供給の曲線の交点で決まる」、そう習うはずです。「世の中が不景気になって売れなくなったら、絶対に新築マンションも値下がりするはず」皆さんそう思うのかもしれません。

 たしかに、これは2009年リーマンショック後の大不況時に起こりました。あの時、まったくマンションが売れなくなったデベロッパーは抱えていた販売在庫を一斉に投げ売りしはじめて、新築マンション価格は一気に下がりました。

 そして、在庫を処分しながら、新興系と言われていたデベロッパーはどんどん潰れていきました。10年経った今、新築マンションの首都圏販売戸数は、あの2009年よりもずっと少なくなっています。直近のピークである2013年から半分になってしまいました。

3~4年は新築マンションの価格は下がらない

 そんな状況でも、マンションデベロッパーの倒産はほとんど聞かれません。なぜかといえば、「マンションを作るデベロッパーが少なくなった」そして「体力のあるデベロッパーしか残っていない」という状態なのです。寡占状態が起きているのです。

 こうなると、売れなくなって投げ売りするよりも「販売期間を長く取ってじっくり売ったほうが結果的に得」とデベロッパーは考えます。

 まとめると、新築マンションは、需給よりもコストの積み上げによって価格が決定されるメカニズムです。さらに、売れなくなったから投げ売りしてでも在庫を解消しなければいけないというデベロッパーは死滅しました。

 ということは、現在、マンション用地の仕入れが行われて販売されるであろう2022~2023年くらいまでは、新築マンションの価格が下がらないことを意味しています。

中古マンションの価格決定メカニズム

マンション

 新築マンションと違い、中古マンションの売り手は個人が主です。

 売り急いでいない場合は、値段が下がるなら販売を止めてしまう、という戦略を取れますが、世の中にはどうしても売らないといけない事情を抱えた人もいて、その人たちの売り物件は市場メカニズムにより価格決定がされます。

 当然、不景気になると買い手が消滅しますから、中古マンションの価格は下がります。ただし、オリンピック後に不景気になると確定しているわけではありませんし、金利動向や為替(大幅な円安になると海外勢から見て日本の不動産が相対的に割安になる)も価格変動の一因ですので、結局のところ「オリンピック後に下がるかどうかよくわからない」というのが本音です。

 住宅は、25~40歳くらいという購入適齢期が決まっている商品で、高いからといっていつまでも買うのを引き伸ばすわけにもいきません。不確実なオリンピック後を待つくらいなら、家族で住宅に求めるものを一旦整理するほうがいいでしょう。

TEXT/のらえもん

【のらえもん】

湾岸タワマンに住んでいるという設定の湾岸妖精(ブロガー)。「マンション購入を真剣に考えるブログ」を運営。人間界ではいたって普通の都内勤務サラリーマン。著書に『専門家は絶対に教えてくれない! 本当に役立つマンション購入術』(廣済堂出版)など

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