2020年。いよいよ待ちに待った東京オリンピックパラリンピックの開催年だ。思えば2013年、前年の衆議院総選挙によってあの「悪夢の民主党政権」から自民党安倍晋三政権に替わり、何か新しい希望がないのか国民が模索を始めていた時、2020年の開催地が東京に決まった。このことは2011年東日本大震災で俯きがちだった日本人の心に大きな希望を与えることになった。

不動産業界はアベノミクスで大いに潤った

 第二次安倍政権は、アベノミクスと称する3本の矢を柱にした経済政策を発表。3本の矢とは「大胆な金融政策」「機動的な財政政策」そして「民間投資を喚起する成長戦略」と言われた。

 このうち「機動的な財政政策」については、年度で100兆円を超える予算を組み、税収の不足分を国債で補い続ける“アクロバット的な施策”を繰り出しても、思うような景気上昇を実感できずにいる。また「民間投資を喚起する成長戦略」に至っては、政権交代後すでに7年がたつというのに、お腹いっぱいのスローガンはあっても、その戦略戦術はいっこうに見えてこない。

 だが不動産業界にとっては「大胆な金融政策」という1本の矢だけで、十分に「干天の慈雨」だった。なぜならば、「黒田バズーカ」という想定外の低金利政策で市中にマネーがどんどん供給され、設備投資が一向に上向かない国内で、銀行を中心としたマネーは不動産に集中。史上空前の低金利は不動産会社の資金調達力を高め、都市部への投資マネーの集中は都心の地価上昇を喚起した。

 さらに、地価が上昇すれば土地の担保余力も上昇。新たな投資を喚起し続ける。かてて加えてオリンピック開催に伴う都心部の老朽化ビルの一斉建替えが背中を押して、業界各社は史上最高益を連発した。

この5年で約3割も上昇した新築マンション価格

 新築マンション価格はこの5年ほどの間に約3割も上昇。実はその主な原因は建設費の上昇によるものだ。建設費はオリンピック需要で上がっていると説明されることが多いのだが、実は建設業従事者の数は近年大きく減少している。

 建設現場での人手不足は深刻な状況にあり、コンクリート型枠工や鉄筋工といった職人の賃金はうなぎ上り、さらに好調なアジア経済を背景に鉄鋼需要が急増。建築資材の値上がりも価格上昇を後押ししているのだ。

 マンション価格が上がると、あわてて「マンションを早く買わなければ」と思ってしまうのが日本人の性。マンションを買って、値上がりして一儲けという昭和から平成初期に培われた不動産神話がむくむくと頭をもたげる。

 さらに政府はフラット35なる、最長35年にもおよぶ超長期住宅ローンを設計。異常な低金利とあいまって不動産業界は「買え、買え」の大合唱を始めることとなった。だが、実は掛け声とは裏腹に新築マンションに対する需要は15年前と比べると半分以下になっていて、19年の首都圏マンション供給戸数は3万1000戸台と予測される。

好景気でもないのに都心オフィスビルが絶好調なワケ

 オフィスも19年は絶好調だった。特に渋谷エリアではスクランブルスクエアをはじめ多くの新築ビルが供給されたが、テナントはいっぱい。都心5区の主要オフィスの空室率は1%台半ばと、史上空前の低さを記録した。勤労者の実感とはかけ離れて、日本経済も絶好調のような錯覚にとらわれるほどだ。

 だが、少し冷静になって考えてみれば、今の東京は戦後から高度成長期に建設された老朽化ビルの建替えが主体だ。建替えるためには既存ビルに入居中のテナントを追い出さなければならない。追い出されたテナントは当然、今空いているビルに転居する。そうして空室率が大幅に下がっているのだ。

 もちろん地方都市でのオフィス空室率の低下は、周辺エリアから地方都市に勤労者が集まってきて、オフィス需給がタイトになっているという要因もあるが、東京都自体は人口が増えているといっても年間9万人強。このうち約3万人は外国人の増加だ。つまり、オフィス勤労者が急増しているわけではなさそうなのだ。

韓国との対立で訪日外国人の増加基調も足踏み

 インバウンド(訪日外国人)の急増でホテル建設もラッシュだ。インバウンドの数は18年で3100万人を超えた。インバウンド拡大政策はアベノミクスでの金融政策と並んで効果のあった政策といえようが、インバウンド数の約4分の1を占めていた隣国・韓国といがみあってしまった結果、増加基調は足踏みとなっている。このままでは「2020年4000万人」という政府目標は、売られた喧嘩を買ってしまったがゆえに達成できそうもない。

 京都や大阪ではすでに「作りすぎ」てしまったホテルや簡易宿所などの稼働率が、対前年同月比で10%から15%も落ち始めている。さて、こうした中で東京オリンピックパラリンピックが開催される。宴の始まりだが、不動産マーケットはどうやら「終わりの始まり」かもしれない。

 新築マンションの需要はさらに落ち込みそうだ。昨年10月の消費増税の影響は大きい。マンション価格の80%から90%は建物代だ。土地には消費税はかからないが、建物には税の負担がのしかかる。

20年以降、黙っていても優良中古物件は増加する

 一方、中古マンションで個人間売買なら消費税はかからない。仲介手数料は物件価格の3%程度だから、この差は大きい。加えて平成以降に建設された中古マンションは造りもしっかりしているし、立地も新築より良いケースが多い。

 ファミリー型の中古マンションがなかなかマーケットに出ないと言われてきたが、心配は無用だ。20年以降、首都圏に住む戦中世代から団塊世代が、多死・大量相続時代を迎える。黙っていても中古物件は増加する。何も3年後にならないと引渡しが受けられない陸の孤島・晴海の選手村跡地マンションを買う必要もないのだ。

 オフィスは年後半くらいから空室率が上昇に転じるだろう。オリンピック前に計画された主要なオフィスビルの建替え工事が一段落してしまうからだ。景気がものすごく回復していれば別だが、全部建て替わり、追い出されていたテナントが収容されると床が余り始めそうだ。ビル需要は限定的なのだ。この問題を解決する方法は一つしかない。都内のビルを大量に「永遠に建替え続ける」ことだ。

地方都市からのイオン撤退が始まる

 日本全体の縮小とネット通販の拡張は、今後地方を中心としてイオンのような大型商業施設の撤退が始まることを意味する。いよいよ地方都市の中に、この衰退に耐えられないところも出てくるだろう。イオンがなくなると人々は生活の場を失うことになるのだ。

 20年以降の日本の不動産マーケットを一気に上昇気流に乗せる手段はないのだろうか。……そうだ! 香港だ。中国当局の規制が強くなり、衝突が激しくなれば、香港人の中には香港を離れて世界に居を移す人が大勢でてくるかもわからない。

 優秀でお金持ちの香港人を大量に日本にお迎えして「お・も・て・な・し」をすれば、日本の経済は好調になる。お金持ちの香港人が消費をいっぱいしてくれて物価は上がり、家族を持って子供をたくさん産んでくれれば人口減にも高齢化にも歯止めがかかるかもしれない。起死回生のプランだ! あっ、これって移民? やばいぜ。

(牧野 知弘)

©iStock.com