住宅購入の際に多くの人が契約する住宅ローン。「ローンを早く完済したい！」と繰り上げ返済を検討している人は多いのではないでしょうか。
しかしローン開始から10年間は住宅ローン控除の減税措置があるため、いつがベストなタイミングなのか気になるところです。今回は、FP2級の資格を持つ海田幹子さんに、繰り上げ返済のベストなタイミングについて教えてもらいました。
＜ 得or損 ＞ 住宅ローン控除中の繰り上げ返済、金利別のシミュレーション結果は繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類がある
住宅ローンの繰り上げ返済とは、月々支払っているローンとは別にまとまった金額を返すこと。基本的にいつでも行える繰り上げ返済ですが、手数料が必要な場合もあるのでこまめに行うことはあまりおすすめしません。
繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
- 期間短縮型…月々の支払額はそのままで返済期間を短くする方法
- 返済額軽減型…返済期間を変えずに月々の支払額を減らす方法
このように、それぞれ目的が異なります。
2種類の繰り上げ返済…どっちで返済したほうがいいの？
返済方法は目的で選ぶのがおすすめです。それぞれに適したケースを見てみましょう。
定年後のローンの支払いに不安がある人は期間短縮型
定年後の生活に不安がある人は、完済を早める期間短縮型がおすすめです。返済額軽減型に比べて利息の軽減効果が高いので、効率的に返済額を減らせます。「とにかく利息を減らしたい！」という人もこの方法で！
収支に変動がある人なら返済額軽減型
転職や子どもの教育費など、収支に変動がある場合は返済額軽減型を検討してみましょう。月々の支払いが軽くなれば、収入減や教育費の増額にも対応できますね。月々のローン支払いが負担になっている人にもおすすめです。
繰り上げ返済はどのタイミングがお得？返済シミュレーションでチェック
一般的に、「繰り上げ返済は早くしたほうがお得」と言われていますが、住宅ローンを契約して10年間は住宅ローン減税があります。住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の1％を支払っている税金から控除してくれる制度のこと。当然ながら、繰り上げ返済でローン残高が減ると、住宅ローン減税での税金控除額も減ってしまいます。
では、どのタイミングで繰り上げ返済するとお得になるのか、期間短縮型で返済のシミュレーションをしてみましょう。
繰り上げ返済を検討している人の住宅ローン
- 借入金：3000万円
- 返済期間：35年間／ボーナス払いなし
- 返済方法：元利均等返済
- 金利：全期間固定金利
- 繰り上げ返済方法：期間短縮型
●金利0.5％でローンを組んで5年後と住宅ローン控除終了後の11年後に繰り上げ返済した場合
| 金利0.5％の場合 | 繰り上げ返済なし | 5年後に300万円 | 11年後に300万円 |
| 支払利息の軽減額（1） | 0円 | 約45万円 | 約35万円 |
| 住宅ローン控除額（2） | 約256万円 | 約241万円 | 約256万円 |
| （1）＋（2） | 約256万円 | 約286万円 | 約291万円 |
●金利1.0％でローンを組んで5年後と住宅ローン控除終了後の11年後に繰り上げ返済した場合
| 金利1.0％の場合 | 繰り上げ返済なし | 5年後に300万円 | 11年後に300万円 |
| 支払利息の軽減額（1） | 0円 | 約97万円 | 約74万円 |
| 住宅ローン控除額（2） | 約259万円 | 約244万円 | 約259万円 |
| （1）＋（2） | 約259万円 | 約341万円 | 約333万円 |
●金利1.5％でローンを組んで5年後と住宅ローン控除終了後の11年後に繰り上げ返済した場合
| 金利1.5％の場合 | 繰り上げ返済なし | 5年後に300万円 | 11年後に300万円 |
| 支払利息の軽減額（1） | 0円 | 約157万円 | 約119万円 |
| 住宅ローン控除額（2） | 約262万円 | 約247万円 | 約262万円 |
| （1）＋（2） | 約262万円 | 約404万円 | 約381万円 |
金利が「0.5％」「1.0％」「1.5％」の場合で、支払利息の軽減額（1）と住宅ローン控除額（2）を算出しました。（1）と（2）の合計金額が高いほど、利息や税金の支払いが少なくてすむためお得になります。
この表から、金利0.5％の場合、「11年後に300万円」を繰り上げ返済する方法が一番お得という結果に。一方、金利1.0％と1.5％の場合は住宅ローン減税が適用中の「5年後に300万円」を繰り上げ返済するほうが総返済額が減ることが分かります。
繰り上げ返済がお得になるかどうかは、金利がカギを握っています。金利が高いほど、住宅ローン控除期間中でも、できるだけ早い時期に繰り上げ返済をしたほうが軽減効果は高くなります。金利が1.0％より上か下かが目安になるでしょう。
繰り上げ返済をするベストなタイミングは、金利によって異なることをご紹介しました。繰り上げ返済には返済期間を短くする「期間短縮型」と、月々の返済額を減らす「返済額軽減型」があり、それぞれ適するパターンが違うので、自分に合う方法を選択してくださいね。
●教えてくれた人／海田幹子
ファイナンシャルプランナー2級の資格を持つwebライター。ライフプランニングや住宅ローン、資産運用などお金にまつわる内容を多数執筆。私生活では2児の母。わかりやすくてためになる記事を心がけている
コメント